En planlösning från 1920-talet för en enhet vid 655 Park Avenue. (Med tillstånd av New York Real Estate Brochure Collection, Avery Architectural and Fine Arts Library, Columbia University) dick gregory dödsorsak
Planlösning porr. Kalla det en New Yorker-specialskyldigt nöje, åtminstone när det gäller fastigheter. Det finns inget mer lockande än att studera layouter för lyxlägenheter,spåra hur arkitekter en gång delade upp tusentals kvadratmeter. När det gäller denna typ av konstruktion - i motsats till de trånga lägenheterna som resten av New York bor i - är placeringen av varje sovrum, hall, badrum, bibliotek, städers rum, trappa och foajé mycket viktigt. Om du inte har råd att bo där kan du åtminstone noggrant granska ritningen.
Ingenstans är planlösning porr mer tillfredsställande än Upper East Side, en gång grund noll för stadens mest framstående bostadsarkitekter, som designade byggnader som i huvudsak består av staplade herrgårdar. När varje byggnad snabbt steg från 1910-talet under 1920-talet flyttade familjer som Rockefellers och Astors in och upptar lägenheter som innehåller så mycket som 20 000 kvadratmeter och 37 rum. (Det var i själva verket specifikationerna för John D. Rockefellers lägenhet vid 740 Park, nu ett våningsplan i Upper East Side.) Men en livsstilsförskjutning sedan 1920-talet, för att inte tala om en nuvarande lyxmarknad som domineras av glasfasader. och öppna planritningar, har påverkat klassiska planritningar av kraftbyggnader som kantar Park och Fifth Avenues.
Flerbostadshus var inte alltid det valfria bostadsområdet för rika New York-borgare. Faktum är att fastighetsutvecklare var tvungna att övertyga dem att överge sina herrgårdar för att bo där. 998 Fifth Avenue, en 17-enhet byggnad designad av McKim, Mead och White, tillskrivs till stor del att övertyga stadens elit att lägenheter var acceptabla ställen att bo, enligt Carter Horsley, en före detta arkitekturjournalist och nuvarande redaktionschef för fastighetswebbplatsen. CityRealty. (På västsidan hade den rollen tidigare spelats av Dakota.) Dessa vidsträckta, eleganta lägenheter med vinrum, hissar panelerade i fransk valnöt, sju sovrum och minst sex tjänarrum, fyllde en lucka på marknaden: bostäder som passar de rika men utan den utmattande klättringen i fem våningar som är endemiska till herrgårdar - och utan kostnaden för att underhålla dem.
Vid 998 Fifths öppning 1912 erbjöds lägenheter till hyror upp till $ 25 000 per år. De hyrde snabbt och husade sådana som Murray Guggenheim och ett barnbarn till 20 East End Avenue erbjuder planritningar som påminner om de stora byggnaderna i början av 1900-talet.
KommendörCornelius Vanderbilt. Byggnaden blev så populär, andra hyreshus i den stilen replikerades, sa Mr. Horsley.
Introduktionen av lyxlägenheten sammanföll med framväxten av Upper East Side som ett önskvärt grannskap. Mellan 1903 och 1913 rivdes den gamla tågstationen Grand Central Depot och ersattes med dagens Grand Central Terminal. Växlingen från ånglok, som fungerade bullrigt över marken och tog mycket mark, till underjordiska elektriska tåg frigjorde en gång oönskad Park Avenue för att bli främsta (och pittoreska) New York City fastigheter.
Och så startade New York på 1920-talet en oöverträffad boom av lyxlägenhetsutveckling där.
Tre stora bostadsarkitekter uppstod under den tiden, enligt Mr. Horsley: J.E.R. Snickare, Rosario Candela och Emery Roth. Deras storslagna Upper East Side-lägenhetsbyggnader verkade ofta oskyddade på utsidan, men interiören var ren lyx. Medan Carpenter krediteras för att bana väg för utveckling av lyxlägenheter längs Fifth Avenue, och Roth designade storheter på både östra och västra sidan (inklusive de ikoniska San Remo-tornen på Central Park West), är Candela den som ofta hyllas som mästaren på golv planer.
Invandrarsonen till en siciliansk gipsare Candela utmärkte sig 1927 som arkitekten för 960 Fifth Avenue - en byggnad The New York Times kallades sedan bokstavligen ... 12 herrgårdar byggda ovanpå varandra. En lägenhet på 10: e och en del av 11: e våningen innehöll 17 rum, inklusive ett två våningar högt, 60-till-25-fots vardagsrum som sades till det största i någon amerikansk lägenhet.
År 1929 arbetade Candela med 27 olika projekt, inklusive de ikoniska hyreshusen 740, 770 och 778 Park. Var och en ägde största uppmärksamhet åt planritningarna, som utmärktes av symmetri, rymd, högt i tak och ljus. Planritningen handlade om flödet, sade Mr. Horsley. Hur foajén leder till vardagsrummet, som är anslutet till matsalen, som ligger utanför köket, nära skafferiet och sedan pigans rum.
Planritningen handlade om flödet, sade Mr. Horsley. Hur foajén leder till vardagsrummet, som är anslutet till matsalen, som ligger utanför köket, nära skafferiet och sedan pigans rum.
Det fanns offentliga och privata utrymmen - vardagsrummet och matsalen var avsedda för allmän underhållning, men det utilitaristiska köket och tjänstekvarteren var privata och inte avsedda att ses av gästerna. Att ha en öppen matsal med tanke på köket skulle betraktas som låg klass, sa Horsley.
Till 1926 New York Times artikeln med titeln New York Now Has Mansions in Flats, beskrev lägenheternas unika egenskaper: I det senaste av kooperativen är inga två lägenheter exakt lika ... Det är ingen ovanlig sak att köparen vägrar köpa förrän han är säker på att panelen på hans bibliotek väggar kan tas bort till den lägenhet han har övervägt. Artikeln fortsatte med att beskriva fru William Vanderbilts lägenhet på 660 Park: Hennes salong kommer att vara 46 x 22 fot, hennes matsal nästan lika stor och hennes bibliotek 23 fot lång och 18 fot bred. Omklädningsrum kommer att placeras bekvämt. Det ”lilla huset” kommer att förses med sju sovrum. En lägenhet designad för herr och fru John North Willys på 820 Fifth tillgodoser parets konstsamling: Salongen är tillräckligt stor för att innehålla utan att tränga en Rembrandt, en Frans Hals, en Velásquez och andra gamla mästare. När det gäller biblioteket är bokhyllorna placerade i dess panelerade väggar och lämnar tillräckligt med utrymme för tre mästerverk. FOTO: Courtesy Warburg Realty
Lägenheterna var anmärkningsvärda för slösat utrymme, vilket betyder extra stora foajéer, linnrum och butlers skafferi. Lägenheterna på 770 Park kom med ett rum där soptunnor kunde ångrengöras. (För, verkligen, varför inte?) Frederick Peters, president för Warburg Realty och en självutnämnd planlösning fanatiker, berömde de stora, rundade foajéerna vid 635 och 580 Park. Foyerupplevelsen skapar lägenheten, sa han. Du har rymd framför dig istället för en trång liten ingenting.
Även om det inte var i en Candela-byggnad tog takvåningen på 1107 Fifth Avenue kakan för lyxigt slösat utrymme. Det var designat för spannmålsarving Marjorie Merriweather Post Hutton, som bodde i herrgården som skulle behöva bytas ut för att bygga 1107 Fifth. Hon sålde sitt hem först efter att ha blivit lovat att det skulle återskapas på de tre översta våningarna i byggnaden. 54-rumslägenheten hade en terrass, 17 badrum, två kök, ett frukostrum, en träpanel matsal tillräckligt stor för att rymma 125 gäster, ett silverrum, ett bageri, ett kylrum för blommor och pälsar, ett linnesal, ett vinrum, ett par kapprum för män och kvinnor, en klädskåp, ett lekrum och dussintals personalsovrum och arbetsrum för betjänare. Triplexet, som ursprungligen var en hyra, huggs in i sex samarbetslägenheter på 1950-talet.
Kraschen 1929 och den resulterande stora depressionen bromsade lyxutvecklingen i Upper East Side. Men mycket av det som byggdes den tiden står fortfarande kvar. Dessa byggnader, några ursprungligen utformade som uthyrningar, har sedan dess omvandlats till de mest exklusiva samarbetsbyggnaderna i staden.
Dessa lägenheter säljer fortfarande till en premie, säger Wendy Greenbaum, en mäklare på Warburg som för närvarande marknadsför ett samarbete på 11,5 miljoner dollar på 1185 Park Avenue. Hon tror att lyxköpare ofta tänker i förväg om de vill ha en gammaldags kooperation eller en ny lägenhet i en lyxig skyskrapa. Kooperationer prissätts inte så högt som lägenheter, och denna skillnad återspeglar typen av ägande, sa hon. (Enligt CityRealty finns det för närvarande 294 kooperationer med tre eller fler sovrum på marknaden i Upper East Side med ett genomsnittligt begärt pris på 6,3 miljoner dollar. Begärt priser på lägenheter i Upper East Side med tre eller fler sovrum i genomsnitt 6,6 miljoner dollar .)
Co-op shoppare måste också möta elit co-op boards i Upper East Side, ökända för att avvisa potentiella köpare (se Social ångest, sidan 38). 740 Park, känd för sina miljarder invånare, har avvisat sådana som Barbra Streisand och Barbara Walters. Co-op byggnader har också mycket strängare regler efter försäljning än lägenheter - begränsningar för renovering bland dem. Du köper dig in i en livsstil, säger Corcoran-mäklaren Tom DiDomenico, som för närvarande marknadsför en kooperation på 7,25 miljoner dollar på 1120 Fifth Avenue.
Och ändå motiverar dessa stora bostäder ofta renovering - livsstilsvanor och behov har verkligen förändrats under det senaste århundradet. Det är nästan givet att de ska renovera, sa Greenbaum om dagens köpare. Skillnaden mellan privat och offentligt utrymme är inte längre en prioritet - köpare föredrar mer öppna planlösningar med tillgängliga kök, säger båda mäklarna. Tjänarekvarter har inte längre hög prioritet. I lägenheten representerar fru Greenbaum 1185 Park, ägde ägarna upp ett städers rum för att utvidga och omplacera köket. Köpare brukar också vilja ha fler eller större badrum än vad som erbjuds i den ursprungliga planlösningen. Vid 1185 Park kombinerade samma ägare två mindre badrum för att göra ett stort masterbad.
Köpare är ofta förvånade över hur svårt det kan vara att renovera dessa samarbetslägenheter, säger Greta Weil, partner på Weil Friedman Architects, ett företag baserat på Upper East Side. Helt öppna planritningar är nästan omöjliga i det här området.
Men att få exakt vad du vill är sällsynt. Köpare är ofta förvånade över hur svårt det kan vara att renovera dessa samarbetslägenheter, säger Greta Weil, partner på Weil Friedman Architects, ett företag baserat på Upper East Side. Helt öppna planritningar är nästan omöjliga i det här området, sa hon. Co-op begränsningar, kombinerat med VVS-konfigurationer av gamla byggnader och sådana avsiktliga ursprungliga planritningar är alla utmaningar, noterade hon. Vi försöker temperera moderniseringar med skönheten i den ursprungliga layouten.
Dagens utvecklare som kombinerar storheten i de gamla layouterna med moderniseringar tenderar att möta efterfrågan. När en lägenhet med 30 enheter 135 East 79th Street släppte marknaden 2012, ryckte köpare snabbt enheter med planritningar som påminner om Candelas: flera sovrum, rymliga vardagsrum, långa korridorer. Innan vi började bygga intervjuade vi våra vänner, allt från början av trettiotalet till tomma häckare, säger Thomas Brodsky, rektor vid Brodsky Organization, byggnadens utvecklare. Vi ville veta om de föredrog den klassiska eller öppna layouten. Vi tyckte att deras svar var en jämn blandning. FOTO: Courtesy The Corcoran Group
skor med tår i
Så kompromissade Brodsky genom att erbjuda klassiska layouter med dedikerade rum lämpliga för formell underhållning på byggnadens östra sida och moderna layouter, med öppna rum och matkök på västra sidan. (Vissa enheter med klassiska layouter använde en modern twist på den bortkastade rymdidén med en blommaskärande handfat eller plats för en spegel och skrivbord utanför pulverrummet.)
Manhattans baserade utvecklare Corigin fokuserar också på klassisk design på 20 East End Avenue, en 18-vånings lägenhet med 43 enheter som nu är under uppbyggnad i ett annars lågt kvarter. I vår forskning fann vi att dessa Carpenter- och Candela-byggnader fortfarande har ett högt pris per kvadratmeter, även om de behöver renoveras, säger Corigins president Edward Baquero. Företaget anställde Robert A.M. Stern, vars estetik vägrar bestämt mot det klassiska (15 Central Park West och 30 Park Place, bland andra uppdrag), att skapa lägenheter med två till sex sovrum, stora foajéer, privata terrasser, eldstäder och butlers skafferi. Priserna går för närvarande upp till 12 miljoner dollar för en enhet med fyra sovrum.
Byggnadens bekvämlighetspaket syftar till att skapa en klubbmiljö, säger Baquero. I en 20-rumslägenhet på 120 East End fanns det en balsal, bibliotek, musikrum, biljardrum, vinkällare, sa han. Vi ville kopiera det, men som ett vanligt element för lägenhetsägare, underhålls av byggnaden. Det kommer också att finnas en gated vagn veranda ingång som leder till en motorbana med kullerstenväg.
Herr Baquero kallade designprocessen med Mr. Stern noggrann, men han är inte ledsen att de bestämde sig för att ta det. Du vet bara när du går in i 1920-talets lägenheter, sa han. Det är subtilt och ingen vet varför, men det känns fantastiskt. Det finns en värme och elegans som gör att det känns som hemma.
Han fortsatte och lät som alla New Yorker som har blivit kär i den stora arkitekturen i det gamla: Det som massproduceras idag har inte den känslan längre.
