Hur blev Tribeca det mest önskvärda området för alla?

De snygga, kullerstensbelagda gatorna i Tribecaförsvann i dimma en söndagsmorgon nyligen och gav ut kvarteret en ännu mer dämpad luft än vanligt. Det var en scen rakt ut ur Atget, förutom de mjuka fotfallen av enstaka joggare och den svaga virveln av hundkoppel, fäst vid väluppfödda exemplar ut för deras sent på morgonen promenader i underskattade jackor av hungrön och marin.

Men inuti Bubby's, grannskapets favorit för brunch, var baren fylld med fyra djup med tillfälligt klädda Wall Street-typer som firade middagens öppning av baren, och unga familjer trängde i matsalen och gick in i rikliga tallrikar med noggrant framställda, amerikanska klassiker. Förnaturligt snygga par smuttade på kaffe och kvinnor i Lululemon efter träningen pressade runt tallrikar med sallad. Rutinmässigt beskrivs som ett av kvarterets billigare matställen, är det ett tecken på Tribecas ganska skrämmande välstånd att en ägg-och-toast-frukost på Bubby's kostar $ 19.

Även inom Manhattans sällsynta område är Tribeca en outlier. Enligt det mått som i stigande grad stiger i New York - hur mycket människor är villiga att spendera - är Tribeca det mest eftertraktade området i staden, den plats där den typ av människor som har råd att bo någonstans föredrar att vara.

Tribeca har inte bara tagit hem titeln som det dyraste grannskapet i staden efter genomsnittligt bostadsförsäljningspris de senaste åren, säger värderaren Jonathan Miller från Miller Samuel, men Tribeca / Soho-området har upptagit den bästa platsen sedan han började spåra grannskapet 1987 (statistik för de två intilliggande stadsdelarna är blandad, eftersom antalet bostäder i Tribeca då var så litet att det var obetydligt).

År 2014 var det genomsnittliga försäljningspriset i Tribeca / Soho 3,5 miljoner dollar, långt över genomsnittet på 2,23 miljoner dollar på Tony Upper East Side, och mer än dubbelt så mycket som genomsnittet på Manhattan 1,71 miljoner dollar, enligt Miller Samuel. Dessutom verkar stadsdelens fortsatta dominans oundviklig, med den pågående flödet av loftkonverteringar och utveckling som stiger längs dess östra flank, bland annat den ultra high-end, Herzog och de Meuron-designade 56 Leonard, som gjorde en miljard dollar i försäljning det senaste året och hade kort rekordet i Downtown efter att dess duplex takvåning såldes för 47 miljoner dollar.

Tribeca har sina charmar och ganska uppenbara på det, men det är också något konstigt - ett kvarter vars tysta trottoarer verkar erbjuda lite i vägen för Jane Jacobs gatuliv som byborna gillar att gosa om. Det har inte den otroliga lockelsen till Upper Fifth Avenue eller Central Park West, och det är inte heller konsumentfantasin på 57th Street. Till skillnad från Gramercy Park eller Upper East Side, som har varit favoriter för stadens välmående i minst hundra år, hade Tribeca nästan inga invånare för 50 år sedan, välmående eller på annat sätt. Dessutom har gjutjärnsbyggnaderna som består av dess mest ikoniska bostadsbestånd ofta saknat spa, bilbanor och pooler som skyddade lyxköpare har förväntat sig; många saknar till och med mycket grundläggande bekvämligheter som en dörrvakt, gym eller delat takterrass. Utsikten kan vara härlig men de är inte luftiga och för en betydande del av grannskapet, särskilt den snabbt stigande korridoren på västsidan, är tunnelbanan en seriös schlep.

Så hur blev Tribeca den oöverträffade titanen på Manhattans fastigheter, den föredragna platsen för universums mästare, kreativa kungar och kändisar som Jay Z och Beyoncé, Taylor Swift, Meryl Streep och Russell Simmons?

Jag älskar det och jag kan inte tänka mig att bo någon annanstans. Det är extremt familjevänligt, entusiastiskt April Williamson, som vi träffade i Shinola-butiken, det läder-doftande templet till amerikanskt hantverk på Franklin. I närheten undersökte två män utrustade i perfekt överensstämmelse med butikens robusta-chic utseende sina cyklar i vintagestil som, även om de var vackra, till $ 1 650 till $ 2 950, verkade vara en allvarlig risk på de stöldbenägna gatorna i New York.

Williamson, som flyttade till Tribeca från Jersey City för fem år sedan så att hennes man, som arbetar i reklam, kunde vara närmare sitt jobb, sa att hon är så förtjust i grannskapet att hon slöt fred med att ha bytt ett rymligt vagnhus för ett två sovrum.

Hon räknade upp dess många charm: Stora familjevänliga restauranger som Landmarc, Bubby's och Odeon där de kunde ta sina döttrar i åldrarna 2 och 4; parken på Greenwich där vi praktiskt taget bor under varmare månader; riktigt bra shopping, från Balloon Saloon till Steve Alan Home. Till och med nagelsalongerna är trevligare i Tribeca - hon och många andra mammor hon känner är stora fans av en plats nära Locanda Verde som använder alla ekologiska produkter.

Taryn Toomey, den tidigare mode-verkställande-vände-fitness-guru som grundade klassen, en nästan omöjlig-att-komma-in i 75-minuters träning som blandar drag lånade från sydamerikanska shamaniska traditioner med musik och katartisk skrik, beskrev passerar människor hon känner varannan kvarter.

Det känns som ett litet grannskap, men då är det också ganska stort - det finns så många platser att gå och saker att göra. Jag vet inte om jag någonsin skulle vilja bo någon annanstans, säger Toomey, som flyttade till Tribeca för 12 år sedan.

Till och med kontoristen i Shinola-butiken, själv bosatt i Bushwick (ingen som arbetade i butiken bodde i grannskapet, berättade han för oss), sa att han specifikt hade letat efter detaljhandelsjobb i Tribeca på grund av hans positiva erfarenheter av att arbeta på en närliggande American Apparel-butik. Det är där trevliga människor kommer att bo, sa han.

Thär var en överlappning av tresaker: de ursprungliga banbrytande konstnärerna och folket på Independence Plaza [en tidigare Mitchell-Lama-hyra byggd 1975] skapade en gemenskap som fick de offentliga skolorna på plats, sedan skapades Washington Market Park och plötsligt har du en ny och framgångsrikt medelklasskvarter som går till finansdistriktet, antog Lynn Ellsworth, ordförande för det historiska bevarandesamhället Tribeca Trust. Whammo, du har ett recept för gentrifiering.

Ellsworth tvekade inledningsvis att prata med oss ​​och citerade den vanliga snarkiga uppfattningen som pressen har på grannskapet. Vilket vi beviljade var rättvist, med tanke på en viss presstendens att skildra grannskapet som en berättigad klav uteslutande klädd i Canada Goose, det exklusiva vinterklädföretaget vars pälsklädda parkas handlar för mer än 800 dollar. Vid de senaste resorna till grannskapet fann vi att Canada Goose-parker bara stod för ungefär en tredjedel av alla vinterrockar - en av barnflickorna som vi pratade med hade på sig en - men det är en mättnadsnivå under den för de posenta stadsdelarna i Toronto senast vinter som mycket väl kan vara noll för trenden.

En ekonom utbildad, Ellsworth sa att när hon och hennes man, nu professor i Columbia, först flyttade till Tribeca 1994 sågs de som något anat mot grannskapet.

Vi ansågs vara yuppie-nykomlingar, inte de konstnärliga häftiga människorna, minns hon. Vi var akademiker, och det var inte så mycket vad människor gillade.

De var verkligen inte de enda: Samma år köpte John F. Kennedy Jr. ett loft på North Moore Street. Två år senare tog han tillbaka sin brud och en outtömlig paparazzi-närvaro, med fru Bessette som hjälpte till att säkra kvarterets rykte som både glamoröst och underskattat.

Jämfört med folket som flyttar in nu är Ellsworth och hennes man bohemer, liksom andra invånare i deras samarbete på Duane och Hudson, som till skillnad från så många andra har varit en medelklass tillflykt eftersom dess lägenheter är mindre och byggnadens utformning utesluter att kombinera enheter med fördel.

Trots tillströmningen av pengar beskrev Ellsworth Tribecas atmosfär som helt annorlunda än Upper East Side, där hennes dotter går på privatskola. I Tribeca är de flesta glada att sätta sina barn i P.S. 234 (förmodligen den mest eftersökta offentliga skolan i staden), vilket dämpar förskolans konkurrenskraftiga frenesi. Tribecans är också samhällsinriktade - den är tillräckligt liten för att du väl kan se människor du känner när du kör till järnaffären.

Det är åtminstone om du är bland de invånare som fortfarande kör till järnaffären.

När det gäller öber-rika sa Ellsworth att deras närvaro är mer avledd än känd. Jag är medveten om att Richard Parsons bor i ett takvåning tvärs över gatan från mig - min man säger att han såg sin limo en gång, men kändisarna, förutom Harvey Keitel, ser du dem inte mycket. Jag tror att de bor någon annanstans mycket av tiden.

Men dessa kändisar, trots att deras närvaro kan vara, har smorda Tribeca till en föredragen trampbana. Kanske är det kvarterets förmåga att tjäna nya pengar verkar skarpa snarare än gauche. Eller kanske beror det på att Tribeca varken är prickig - det är den typ av plats där de med rikedom tar sig ont för att dölja det - inte heller pittoreska, eller som så många nybörda stadsdelar i Brooklyn, värdefulla. Dess gator kan vara kullerstensbelagda, men de är breda, byggda för att rymma lastbryggor, lastbilar eller, om det behövs, Range Rovers med chaufför.

Tribeca har inte känslan av pengar från Upper East Side-typ, det är tystare, sa en lokal hälsolärare. Det är Downtown casual, som slouchy läderbyxor — The Row gör en riktigt cool slouchy skinnbyxa, det är riktigt dyrt men det är vad jag ser många människor bär - med en monterad topp och en korsväska. Och Isabel Marant tossor.

Tja, mycket Isabel Marant allt, tillade hon och skrattade.

Lisa Demogenes, en konstnär och yogainstruktör som undervisar i grannskapet och vars son går i skolan där minns att hon komplimangerade en kvinna på sin irländska tröja i fiskarstil. Det var billigt - $ 250, svarade kvinnan. Var kan du eventuellt få en tröja för 250 dollar i dag, berättade Demogenes och rullade ögonen. Det som är förvånande är hur normal en mycket dyr livsstil är här.

Och alla här har samma päls, tillade hon och grep den här reporterens arm på den plats där Canada Goose-logotypen dyker upp. Allt du gör är att se plåstret!

Det är ingen överraskning att Tribecas unika estetik skulle tilltala en sådan publik. Den 1800-talsarkantila arkitekturen som dominerar kvarteret är både sträng vacker och unikt väl lämpad för de lyxiga, massiva loften som gynnas av dess invånare.

Helt enkelt vill folk ha utrymme och Tribeca erbjuder de mest imponerande vidderna i staden. Lägenheter i Tribeca / Soho mäter i genomsnitt 2 127 kvadratmeter, i motsats till 1 608 kvadratmeter på Upper East Side, enligt Miller Samuel. Det är en så unik bostadsbestånd och det slutade med att hugga ut en sådan ovanlig nisch, sa Miller.

Han varnade dock för att Tribecas statistiska bravado beror på de massiva fysiska utrymmen som erbjuds av dess bostadsbestånd, med tanke på att det nästan alla har omvandlats till bostäder eller byggts sedan början av 1980-talet - du skulle vara svårt att hitta en 300- studio här.

Naturligtvis delar Soho många av samma egenskaper, men i försäljningsrapporter som skiljer dem är Tribeca ofta vinnaren, ett lyft som Mr. Miller sade kan hänföras till två saker: Tribeca hade aldrig Artist-in-Residence-krav, så det var lättare för nykomlingar att göra anspråk på sitt bostadsbestånd, vilket påskyndade gentrifikationscykeln. För det andra, medan Soho är ett mer inneslutet, starkt landmärkt område där det har varit svårt att bygga, har Tribecas västra hälft sett en hel del nybyggnation och ombyggnad, vilket hjälper till att generera högre genomsnitt än en återförsäljningsdominerad marknad.

I båda stadsdelar har en så hög andel mycket exklusiva fastigheter ofta en självförtroende effekt: Värdet på en lägenhet påverkas av vad som omger dig, sa Miller. Om du har exakt samma takvåning och en sitter ovanför studior och ett sovrum och den andra sitter över tre- och fyra sovrum, gissa vad? I loftdistriktet är det samma typ av princip.

Jagthink Tribeca gick direkt från att tömmas ut till människor med pengar, säger Lynn Wagenknecht, som grundade Odeon tillsammans med Keith och Brian McNally och senare köpte ut dem.

Odeons byggnad inrymde ursprungligen ett cafeteria som tillgodosåg Tribeca lager- och fabriksarbetare, men när tillverkarna åkte till New Jersey eller de yttre stadsdelarna såg det efter någon att ta över hyresavtalet. 1980, när Odeon öppnade och snabbt blev de Downtown restaurang, kvarteret var helt tomt ... väldigt tyst och mörkt. Du kunde inte ens berätta om folk bodde i byggnaderna.

Tribeca hade praktiskt taget inga bostadshus sedan, och även när konstnärer började flytta in bodde de mestadels olagligt i kommersiella utrymmen och var noga med att täcka över sina fönster på natten för att inte ljuset som läcker ut skulle ge dem bort. Men 1983 The New York Times rapporterade att stigande fastighetsvärden har begränsat Tribeca till hyresgäster med högre inkomst som handlar i gourmetmatbutiker och brunch på restauranger med namn som Acute.

Invånare som bara några år tidigare släpade sitt sopor till hörnet - ingen sanitet i staden - och drack sitt kaffe svart på grund av brist på livsmedelsbutiker, åtnjöt då soporna tre gånger i veckan och ett nytt Food Emporium. Skiftet hände så snabbt att Tribeca aldrig riktigt hade chansen att bli ett riktigt konstnärsdistrikt, något som kanske aldrig har hänt ändå med tanke på att bristen på täthet och fottrafik avskräcker gallerier - en olycka som slutade rädda Tribeca från att bli en simulacrum av dess tidigare jag som Soho.

Och även om Tribeca var öde, var det aldrig särskilt farligt. Leveranser hela natten, liksom avstånd från stadens råare distrikt, höll mer hotfulla element i schack. Det måste vara ett av de säkraste stadsdelarna i New York, skrev konstnären John Willenbecher, som flyttade tillkvarteret 1970, i ett minne som publicerades i Tribeca Citizen . Muggings? Det fanns ingen att råna!

Bristen på prejudikat för bostäder innebar ändå att det tog lite tid att sammanfoga. Wagenknecht, som fick sitt första barn 1983, minns att det inte fanns något för barn i grannskapet.

1989 var det en annan historia. Faktum är att ett ungt par som äter middag på hennes restaurang, som för länge sedan har förklarats som centrum för chic chic, gjorde en komo i en annan Tider berättelse, anmärkningsvärd för inkongruiteten i deras alltför coola för att klara uppförande (svart på svart, asymmetriska frisyrer, prat om estetisk hegemoni) och deras 6 månader gamla bebis som gummade bordsduken.

Tribeca var och är fortfarande en plats där alltför häftigt att klara av barn kan uppfostra barn utan rädsla för att vara en dimmig. Det är fortfarande ett kvarter som undviker matronomin. Dess äldsta pool av invånare består till stor del av banbrytande konstnärer och den nyanlända över 60-uppsättningen, som har samlat sina pengar för att sätta ut en höft andra akt, deras silverhår uppvägs av läderjackor och medveten glasögon och bokningar hos Bâtard eller Kutsher's. Den medelåldersgruppen inkluderar arkitekter, designers och akademiker som Ellsworth, som flyttade in vid rätt tidpunkt. Sammantaget verkar en klass av äldste ha inympats mot dowdiness, åtminstone tills den nyanlända Wall Street-kontingenten blir äldre.

Det fungerar bara, säger Leonard Steinberg, kompassmäklaren som byggde sin karriär på att sälja loft i Downtown. De nya parkerna, skolorna, de stora bostäderna, det faktum att de är lägenheter snarare än kooperationer, restaurangerna, de vackra butikerna, Soul Cycle, juice-barerna - allt som gör livet bekvämt.

Även med en av de högsta inkomsterna per familj i staden och en av de yngsta demografierna i alla exklusiva områden är Tribeca inte exklusiv, den är riktigt inkluderande; det är ett samhälle, säger Nathan Berman, utvecklaren av 443 Greenwich, en före detta bokbinderi-förvandlad-high-end lägenheter.

Herr Berman noterade att stadsdelens underskattade etos till och med sträcker sig till dess detaljhandel, vilket är mildare, tystare, en annan typ av atmosfär. I Tribeca kan man bläddra i franska minimalistiska mode på La Garçonne i relativ fred eller njuta av ett kontemplativt ögonblick i Matthew Bernsons skoverkstad, prata en butikflicka om vintage Persols utan att behöva slå tillbaka ett paket turister.

Tribeca äruppenbarligen i staden, men på många sätt känns det inte av staden. Tidigare såg det nästan ut ur huvudslingan på Manhattan och även nu, även om det är mer i slingan, känns det fortfarande längre ut, säger Wagenknecht. Du känner inte att samma stad slår på dig.

I många avseenden är Tribeca ett grannskap som verkar kunna ha det på båda sätt, eller snarare alla sätt, vars små olägenheter bara verkar göra det mer önskvärt för en viss typ av köpare. Det är den typ av grannskap som lyckas vara hip utan att ge sig in i det råa av att hända. Den typ av stadsdel som fortsätter att antyda kreativitet utan att vara alltför specifik för det. Den typ av stadsdel där man kan bo mycket bekvämt utan att offra sin coola.

Vilket är inte olikt det sätt som SNL skaparen Lorne Michaels beskrev en gång Odeon, som en plats där alla kände sig bekväma, eftersom den hade sofistikering och pommes frites.

Men inte ens Odeon, som brukade hålla öppet till klockan fyra, är immun mot Tribecas demografiska förändringar. Det stänger nu vid midnatt eller 1 på morgonen, en förändring som fru Wagenknecht tillskrev invånarna som har mer traditionella arbetsliv och en nivå av rikedom som innebär både att hålla fler hem och mer livliga resplaner. Hon beskrev många av människorna i de nya byggnaderna som en typ av kungligheter, de stöder inte skobutiken eller hörnbutiken ... Inte för att de gör det medvetet, de arbetar bara på en annan nivå. Det har blivit lite orörligt.

Tribeca kan verka skild från staden, men på många sätt är det en mer elegant återspegling av samma förändringar som händer i andra stadsdelar runt staden. Och dessa förändringar kommer sannolikt inte att sakta ner när som helst snart. Som Steinberg uttryckte det, det finns bara en viss säkerhet om Tribecas framtid - den kommer att bli mycket dyrare.