Eric Fischer har upptäckt årtionden av data om SF-bostadspriser.(Foto: Jared Erondu / Unsplash) Jag vet ingenting om Eric Fischer förutom att han är en freaking hjälte.
Mycket liknande alla andra som nyligen har försökt att bo i San Francisco , Fischer är mycket intresserad av bostadskostnader. Men till skillnad från alla andra sådana personer bestämde Fischer sig för att bidra till denna konversation genom att fördubbla djupet av moderna historiska data om dem.
Fram till nu hade den mest citerade informationen om SF-bostadspriser gått tillbaka till 1979, då staden började spåra medianhyran för lägenheter med två sovrum som annonseras i San Francisco Chronicle en söndag per år.
Tyvärr för dessa uppgifter råkar 1979 också vara året som San Franciscos borgmästare Dianne Feinstein införde en hyra frysning som övergick till hyreskontroll . Om du vill argumentera om fördelarna med hyreskontroll - och i en handfull amerikanska städer som står inför snabbt stigande bostadspriser, vem gör det inte? - dina argument på vardera sidan kommer inte att vara särskilt användbara utan någon information om situationen innan hyra kontroll så att du har något att jämföra med.
Så Fischer hittade uppgifterna om hyreskontrollen före. han samlade det själv ... genom att spendera många, många timmar på att gå igenom gamla bildfiler och mikrofilm från San Francisco Chronicle. 
Microform-läsare.(Foto: Tom Rolfe / Wikimedia Commons)
Fischer talar mycket om sin metodik i sitt utmärkta inlägg om detta projekt , publicerad lördag. Här är den korta sammanfattningen: Hans metod är inte perfekt men den är solid och jag ser inga bra sätt att förbättra den.
Istället för att gå längre in på det finns det här blogginlägget till betona på nytt vad hans nya data avslöjade : detta diagram. 
Hyrespriser.(Foto: Eric Fischer)
Det, mina vänner, är 70 år av bostadspriser i San Francisco. Det finns några upp-och nedgångar, men för det mesta finns det en mycket enkel trend: 6,6 procent.
Det är det belopp som hyran har ökat varje år i genomsnitt sedan 1956. Det var sant innan hyreskontrollen; det var sant efter hyreskontroll. Det var inte helt sant under 2000-bubblan, men det var fortfarande sant och det blev sant igen efteråt.
6,6 procent är 2,5 procentenheter snabbare än inflation, vilket inte verkar mycket, men när du gör det i 60 år i rad betyder det bostadspriser fyrdubbla jämfört med allt annat du måste köpa.
Det är dåligt. Men det är SF idag, jämfört med 1956.
Så vad fick priserna att gå upp? Det är den riktigt spännande delen av Fishers upptäckt. Beväpnad med sina uppgifter svarade han mer eller mindre på den frågan. 
Median frågar månadshyraEric Fischer
Det här är så nära som du någonsin kommer att se till ett svar på livet, universum och allt.
Det är ett diagram som nästan perfekt förutsäger San Francisco-bostadsmarknaden med endast tre variabler:
- Antalet jobb i San Francisco County.
- Antalet platser att bo i San Francisco County.
- Det totala beloppet som betalas till alla som arbetar i San Francisco County.
Allt sammanfattas i formeln högst upp i diagrammet. Om du gav mig värden för (1), (2) och (3) ovan, skulle jag kunna förutsäga dig med häpnadsväckande noggrannhet hur mycket den genomsnittliga lägenheten med två sovrum i San Francisco kommer att kosta att hyra i den situationen.
Det följer att om vi kunde förändra (1), (2) eller (3), då kan vi kanske ändra vad det kostar att hyra en plats i San Francisco. Så här sammanfattar Fischer ett scenario där, enligt hans formel, lägenhetspriserna skulle sjunka 67 procent:
Det skulle kräva en ökning av bostadsförsörjningen med 53% (200 000 nya enheter), eller en minskning av KPI-justerade löner med 44% eller en sysselsättning med 51% för att sänka priserna med två tredjedelar.
OK, så detta skulle betyda sättet att göra San Francisco lika överkomligt som (säg) Portland skulle vara för någon av dem sänka allas lön till hälften , eller avfyra hälften av dem , eller låta stadens befolkning snabbt växa cirka 50 procent till cirka 1,2 miljoner, medan antalet bostäder ökade ännu snabbare.
Skit.
Men vänta , kanske du säger. Prag har cirka 1,2 miljoner invånare. Milano har cirka 1,2 miljoner invånare. Det är trevliga städer. Det skulle faktiskt vara bra om San Francisco förvandlades till Prag, särskilt om priserna sjönk med två tredjedelar.
Det är nog sant. Problemet är att snabbt förvandlas till Prag skulle kräva tusentals utvecklare att gå i konkurs, för (kommer du ihåg?) Hyrorna skulle sjunka med 67 procent så att alla dessa utvecklare inte skulle kunna betala av de lån de tog för att bygga de 200 000 nya bostäderna .
Tänk på det, tusentals konkursutvecklare kanske inte låter så illa för dig heller. Men tro mig, det låter dåligt för utvecklarna. Det är därför det aldrig skulle kunna finnas en situation där privata utvecklare skulle lägga till att många nya bostäder samtidigt - de skulle sluta bygga långt innan det återvände till paradiset kunde hända.
Så som jag ser det lämnar det oss några intressanta lektioner för San Francisco :
1. Att lägga till nya enheter går oftast bara hålla skiten från att bli värre .
1a. Det är fortfarande bra.
två. Hyra kontroll verkar inte vara en stor orsak till problemet i sig. Skiten var dålig förut; skiten var dålig efter; skiten blev inte särskilt bättre eller sämre för medianlägenhetssökaren, åtminstone om du börjar 1956. (Å andra sidan pågår något konstigt i Fischers tidiga prisuppgifter från 40-talet. Om du utelämnar doppet 1950–1960 i hyror, sedan börjar allt före hyreskontrollen 1979 se mer ut som en platå. Här är hans första diagram igen för gott mått.) 
KPI-justerad annonserad hyra.(Foto: Eric Fischer)
2a. Hur hyrestyrning kan ha betydelse indirekt är om det leder indirekt till färre nya enheter , till exempel för att det ger människor anledning att protestera eller stämma för att hindra utvecklare från att ersätta små gamla hyrestyrda byggnader med stora nya marknadspriser. Vilket är ganska förståeligt för de fattiga människorna, men det är fortfarande ett skitigt resultat, för (som Fischers formel antyder) håller varje snyggt nytt tak nere priserna för att de rika människorna under det inte driver medelklassfolk ut från deras högkvalitativa tak och så vidare längs linjen tills någon hamnar i ett tält.
2b. Ändå finns det inga tydliga tecken i dessa uppgifter att hyreskontroll har haft denna ytterligare anti-nya bostadseffekt på San Francisco. Återigen: skiten var dålig tidigare. Skiten var dålig efter.
3. Att sänka kostnaderna för fyllnadsutveckling skulle hjälpa om det finns sätt att göra det utan att skruva upp andra saker för mycket.
4. Om det finns något hindra bostadsmarknaden från att bygga tillräckligt med nya bostäder för nykomlingar , då måste det antagligen vara något som anlände runt 1960 eller tidigare.
Jag ska sluta prata om San Francisco just nu, för San Francisco deprimerar mig. I grund och botten tror jag att San Francisco är knullad.
Det suger. Det är en fantastisk plats. 
En sikt från en parkera i San Francisco.(Foto: Foto: Torbakhopper / Flickr)
Istället kommer jag att avsluta med en lektion för städer som lägger till jobb och / eller förmögenhet snabbare än hem men ännu inte är San Francisco: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Kanske Oakland och Los Angeles och San Diego och DC fortfarande också.
Fortsätt att lägga till hem för guds kärlek. Fortsätt lägga till hem så att saker och ting inte blir värre och att du inte kommer att fångas i en förlorad-förlor-förlorad shitstorm som San Francisco.
Och medan du gör det ...
Hyra kontroll? Den här hyresgästen är nervös men säker, kanske testa det så länge du arbetar hårt för att se till att det inte kommer att vara i vägen för att fortsätta lägga till bostäder.
Ändlös spridning? Det kommer att hålla husen billiga (fråga bara Atlanta, Dallas och Phoenix) men det knullar planeten och det verkar göra oss fetare och ensamare, plus bilar är dyra. Så försök att göra radhus om du kan. Radhus är fantastiska. Cliff och Claire Huxtable bodde i ett radhus. Duplexer är också trevliga. Många städer har faktiskt gjort det olagligt att bygga någon av dessa. Det är nötter.
Skatter för att skapa offentliga eller andra subventionerade bostäder? De fattigaste människorna kommer aldrig att ha råd med bostäder till marknadsmässiga priser, och människor i billiga men livliga småhem tenderar att komma in i mycket mindre problem än människor i tält. Så ja, förmodligen är det en bra idé att använda skatter för att bygga billiga men livliga småhem för fattiga människor, samtidigt som vi letar efter andra sätt att hjälpa människor att komma ur fattigdom.
Massuppsägningar? Tja, tydligen skulle de sänka hyrorna men på något sätt tror jag inte att de skulle få borgmästaren omvald.
Men vad du än gör, köp definitivt Eric Fischer en drink om du ser honom. Han tjänade det.
Michael Andersenär författare i Portland, Malm. Han är @andersem på Twitter.
