Åkare i Central Park strax efter att Dakota byggdes. Det har alltid varit en utmaning. New York är till stor del skyldig sittspekulanter och egomaner, och Central Parks omkrets är inget undantag. Från skyskraporna som stiger längs 57th Street till den förvånansvärt stora mängden lyx-i-pan-lyxutveckling som har gått upp (och inte sällan har kommit ner) mitt i de ståtliga kalkstenbomberna och nyckfulla Art Deco-tornen, områdets atmosfär av mild tidlöshet kan vara något vilseledande. Men aldrig när det gäller Dakota.
Designad av Henry Hardenbergh - arkitekten som skulle fortsätta bygga Plaza och Waldorf-Astoria - och utvecklad av Edward Clark, en advokat som gjorde sin förmögenhet som en av grundarna av Singer Sewing Company, hade Dakota en nästan förnaturlig närvaro från början. Även om den ofta upprepade berättelsen att den var så benämnd för att Upper West Side var lika avlägsen som territoriet när Dakota byggdes är osant (Clark blev helt enkelt charmad av västerländska namn, så mycket att han kämpade för att döpa om åttonde, nionde och tio. och 11: e vägarna Wyoming, Montana, Arizona och Idaho, respektive), var det från början en bokstavlig utmärkelse. När det färdigställdes 1884 fanns det få andra byggnader i dess omedelbara närhet, förutom det nyligen byggda American Museum of Natural History och en smula av radhus och shanties kvar från områdets snabbt försvinnande agrarförflutna. Dakotas norra fasad, färdig 1884 och fortfarande en charmör. (Kenneth Grant)
Men viktigare än den roll som Dakota spelade i västsidans utveckling var den den spelade i stadens bostadstransformation. Det var New Yorks första riktigt lyxiga hyreshus, argumenterar arkitekthistorikern Andrew Alpern i sin nya bok Dakota: En historia över världens mest kända hyreshus ($ 55, Princeton Architectural Press), som kommer ut den 13 oktober.
Dakota var den första lägenhetsbyggnaden som var väl utformad för att locka och behålla de övre medelklasserna, som var ovilliga att lämna sina bruna stenar för en form av bostäder i samband med hyresgäster. Som herr Alpern konstaterar hade Dakota ett antal föregångare, men det var Dakota som äntligen vann stadens övre skorpa till lägenhet som lever med funktioner som 14-fots tak, ek och mahognypanelerade underhållande utrymmen, state-of- det moderna köket, hissarna och innovationerna som hållit tjänare och leveranspersonal på väntan, ringa och ett verkligt avstånd. Byggnadens popularitet, vars 65 ursprungliga lägenheter hyrdes ut före byggnadens slutförande, hjälpte till att inleda en mycket tätare bostadsutveckling över det ekonomiska spektret.
Och till skillnad från många andra enastående byggnader som föll på svåra tider, lät inte ägarnas arv som höll Dakota som en hyra tills den gick i samarbete 1961 aldrig byggnadens överdådiga standarder. Co-op-styrelsen höll den på samma nivå och gick till och med så långt att alla eldstäder återställdes i funktionsdugligt skick. Dessutom har Dakota bibehållit sin imponerande statur utan stolthet i en 740 Park eller 834 Fifth, dess lockelse förstärkt av de många kända artister, intellektuella och stjärnor på scen och skärm som har kallat det hem: Lauren Bacall och Rudolf Nureyev, Leonard Bernstein , och naturligtvis John Lennon och Yoko Ono. Henry Hardenbergh, arkitekten, som fortsatte med att utforma Plaza och Waldorf-Astoria.
Braganca genomförde nyligen en intervju med Alpern via e-post, under vilken vi diskuterade Dakotas konstruktion, dess unika egenskaper och varför den fortsätter att utöva en så stark dragning av den kollektiva fantasin. Konversationen har redigerats för längd och tydlighet.
Varför förblir Dakota en sådan fascinationskälla cirka 130 år efter byggandet? Jag tror att Dakota är mycket välkänd av fel skäl. Människor över hela världen ansluter det enbart till mordet på John Lennon, speciellt eftersom den hemska handlingen ägde rum vid den omedelbart igenkännliga stora ingången till byggnaden. Och naturligtvis har hans änka Yoko Onos fortsatta vistelse där hållit strålkastaren utbildad på byggnaden. Även om mycket minskat nu, scenen inställningen vid Dakota av filmen Rosemary's Baby läggs till byggnadens globala synlighet.
Tror du att några nybyggda bostadshus kommer att ha samma typ av magnetism? En del av anledningen till att Dakota har tag på fantasin är dess stora ålder och dess utseende som en relik från en tidigare tid. De flesta av de jämförbara byggnaderna under den perioden har försvunnit, och de som finns kvar kan inte hålla ett ljus för den visuella påverkan av Dakota. Det är ett unikt landmärke, mycket annorlunda än alla andra lyxiga lägenhetshus i staden, och mycket äldre och större än de flesta av dem. Osborne på West 57th Street och Gramercy på East 20th Street är i samma ålder, men de var mindre ljus till att börja med och de utvecklade aldrig en mystik som Dakota har. Det finns inga nybyggda byggnader som jag ser som någonsin kunnat utveckla en sådan magnetism.
Du skriver om hur Dakota var den första riktiga lyxiga lägenhetsbyggnaden. Vilka funktioner skiljer det från andra tidiga hyreshus? De saker som gjorde Dakota extra speciell och en riktig pionjär (och varför den kvalificeras som det första riktigt lyxiga lägenhetshuset i New York) var utrymme och bekvämligheter i varje lägenhet: mycket stora rum och massor av dem, mycket högt i tak, alla material, ytbehandlingar och detaljer som kan hittas i ett riktigt storslaget enfamiljshus, det senaste inom modern utrustning i kök och badrum, elbelysning i alla rum och allmänna utrymmen (genereras på plats av Dakotas egna dynamos); också storlek och storhet i själva byggnaden (utvecklaren Clark sa att endast väldigt få människor hade råd att bygga ett palats att bo i, men hans hyresgäster hade råd att bo i ett palats som han skulle bygga). Dessutom fanns det en takpromenad och lekplatser för barn på taket (med utsikt i alla riktningar för mil runt). Det dekorativa järnarbetet på den torra vallgraven. ( ScoutingNY )
Vad är den torra vallgraven ett vanligt inslag i tiden? En torr vallgrav runt en byggnad skapar en dubbel fördel med att ge ljus till källaren och skydd och integritet till lägenheterna på första våningen. I slutet av 1800-talet och början av 1900-talet när trottoarer var bredare än idag var det ett mycket vanligt inslag i exklusiva byggnader. Även med intrånget av en vallgrav fanns det fortfarande en tillräckligt bred trottoar. När ökad trafik i hela staden var drivkraften för att bredda vägarna på gatorna och alléerna, klipptes båtar bort från bostäder och vallgravar fylldes in, till nackdel för många stora byggnader. Sedan ändrades bygglagar för att hindra nya från att byggas, eftersom de går över till det offentliga rummet bortom fastighetsägargränsen. Lägenheten för den sena skådespelerskan Lauren Bacall, som är listad med Warburg till 23 miljoner dollar och för närvarande är i kontrakt.
Tror du att några utvecklare eller arkitekter som arbetar nu är lika kloka på att svara på osynliga behov och önskemål från deras kundkrets som Clark och Hardenbergh var? Arkitekten som omedelbart kommer att tänka på är Robert A.M. Akter. Bob har det extra som Hardenbergh uppenbarligen hade - förmågan att förstå utvecklarens mål och att skapa ett projektförslag där hans eget ego (inte obetydligt) är underordnat byggarens (ofta ännu större) mål. I likhet med vad Hardenbergh gjorde vid Dakota tar Bob idéer om lyxiga levande jätte steg före tävlingen och arbetar sedan med utvecklaren för att lossa budgeten tillräckligt för att göra den extra investering som gör att Bobs idéer kan förverkligas. Han gjorde det spektakulärt med 15 Central Park West, där han och Zeckendorfs skapade en överdriven lyxnivå som blev omedelbart önskvärd bland de överrika. Bevis på konceptet framgår av de astronomiska återförsäljningspriserna som lägenheterna där har hämtat.
Vid byggnadens tidpunkt fattades beslutet att placera huvudingången på 72nd Street snarare än Central Park West, vilket verkar otänkbart för en utvecklare idag. Många av de finaste byggnaderna i New York nås från sidogatan. Det storslagna mästerverket med kalkstensfronter av McKim Mead and White på 998 Fifth Avenue har en storslagen 50 meter lång järn- och glasmarkering som skyddar sina massiva entrédörrar på East 81st Street. Det finns praktiska skäl till detta, eftersom det är lättare och mindre påträngande att komma och gå på en mindre trafikeradsidogata än på en större aveny. Många andra nyare byggnader har det bästa av två världar genom att hålla både allé- och sidogångar öppna och bemannade. 15 Central Park West gör det med sin infart på 62nd Street och dess gångdörr på CPW. Bacalls matsal - notera hur litet bordet och stolarna ser ut.
Dakota förblev en hyra fram till 1961. Det hade dock funnits samarbetsprogram i slutet av 1800-talet och början av 1900-talet. Varför tog samarbetet så lång tid att fånga? De tidigaste kooperationerna var Hubert Home Clubs, av vilka Chelsea var en. De var hybrider som tillhandahöll hyreslägenheter vars inkomster subventionerade underhållet av byggnaden för de boendeägare. De behövde hanteras professionellt, och det gjordes med blandad framgång. Det är bara med de allmänt stigande ekonomiska marknaderna vi har upplevt sedan slutet av andra världskriget och de förbättrade lagarna för kooperationer som de har blomstrat.
När Dakota öppnade hade det några av de mest moderna bekvämligheterna, men det saknar nu många av dem som finns i nya skyskrapor, som pooler, yoga- och pilatesrum, konferenscenter etc. Vad som utgör en lyxig byggnad har förändrats dramatiskt genom åren. På 1880-talet skulle ett enda badrum ha räckt till och med för tre eller fyra sovrum, eftersom små handfat i inbyggda bänkskivor i marmor skulle placeras i garderober för enkelhetens skull, och människor tittade helt enkelt inte på badrumsanvändningen som vi gör idag. Garderobsutrymme för kläder i dagens lyxlägenheter täcker mycket mer kvadratmeter än någonsin tidigare. För att komplettera badrum och garderober med modern standard offrar lyxköpare ofta annat utrymme och gör betydande och dyra förändringar. Vissa accepterar dessa bördor eftersom de gillar elegansen och cachet i en äldre byggnad. Andra kräver alla klockor och visselpipor i ett nytt projekt. Det är en av drivkrafterna för New Yorks fastighetsmarknad att staden kan stödja båda lägren. Filmen Rosemary's Baby använde Dakota för yttre skott - och det verkar som inspiration - även om interiörscenerna filmades någon annanstans. (Foto av Paramount Pictures / Getty Images)
Byggnaden är känd för att vara hem för skådespelerskor, intellektuella, dansare och kända artister. Men de tidiga invånarna hade ganska stilla jobb, som din bok illustrerar - bankirer, advokater, affärsmän. När och hur flyttade byggnadens befolkning sig till fler konstnärliga invånare? I början var det det lugna segmentet i New Yorks befolkning som hade pengar för att ha råd med lyxhyror som familjen Clark debiterade för lägenheterna. Med tiden byggdes alternativa nyare byggnader som tilltalade de rika i staden, som alltid har velat ha det nyaste och bästa. Men Dakota förblev en visuellt unik och romantisk byggnad, som tilltalade intellektuella och de som är inom konsten.
Var det något som förvånade dig mycket när du undersökte den här boken? När jag tittade mycket noga på de många tidiga fotografierna av byggnaden som jag upptäckte blev jag mycket förvånad över att upptäcka hur flera aspekter av byggnadens arkitektur utvecklades över tiden. I synnerhet hade jag alltid antagit att paret enormt stora gasdrivna väggmonterade lampor som flankerade ingången var original till byggnaden. De ser verkligen mycket lämpliga och vördnadsfulla ut. I själva verket var de sena tillägg, liksom den kopparklädda vaktlådan och paret gjutjärnsurna på cirkulära piedestaler.
En av dina tidigare böcker är Holdouts! om små byggnader som stod i vägen för stora utvecklingar, som du författade tillsammans med den avlidne Seymour Durst. Hur kom samarbetet till? Seymour var en gammal vän som jag regelbundet skulle äta middag med. Vår konversation skulle sträcka sig mycket, men skulle ofta centrera kring något aktuellt problem han hade när han skapade en fastighetsförsamling som han hoppades skulle så småningom vara platsen för ett kontorsbyggnadsprojekt. Han hanterade personligen de uthållenheter han mötte. En särskilt minnesvärd konversation innehöll berättelser om flera tidigare hållsituationer som han hade upplevt eller visste om. När jag sa, Seymour, det finns en berättelse för en bok där, svarade han, så skriv det!
