Kooperationer är skollunchborden i New Yorks fastigheter.Illustration av Phil Wrigglesworth gratis omvänd telefonsökning
Imed sitt rykte (förtjänat eller inte) för opacitet, exklusivitet och krångel, är kooperationer berömda mellanskolans lunchbord i New York Citys fastigheter. Och som det kommer att hända i även de bäst reglerade av mellanliggande trupper, ibland måste du bara berätta för en person att du inte vill vara vänner längre.
Med andra ord, förvis dem. Det är inte lätt att bli av med människor, säger Citi Habitats-agent Amer Jan, som har tjänstgjort i styrelsen för sin Kew Gardens-byggnad under de senaste fem åren. Du tar någons hem. Men ibland måste det göras.
Tänk dig till exempel att din nästa granne är en hoarder som tillbringar sina dagar med att röka cigaretter framför TV: n och ibland startar små husbränder med svåra fläckar av aska. Åh, också, han och hans fru har en vägglus angrepp som sprider sig över hela byggnaden.
Detta var situationen i ett fall som Steve Wagner, grundare och partner på fastighetsbyrå Wagner Berkow, hanterade för en samarbetsnämnd för flera år sedan. Han erinrade om att efter att en annan invånare upptäckte bedbugs i deras lägenhet, tog byggnaden in en bedbug-sniffing hund för att utrota källan till angreppet.
Den hunden började precis göra vändningar bakom [parets] lägenhet, och när de öppnade dörren [vägglöss] var överallt, sa han.
'Jag känner inte till några brädor som sitter där och säger, 2W, vi gillar dem inte, vi kommer att gå efter dem. ”Sa Degenshein och talade om utsikterna till samarbete om styrelsen.
Byggnaden hade meddelat ägarna om bränderna, hamstringen och bedbugs, vilket gav dem instruktioner om hur man skulle lösa problemen, sade Wagner. Men de, oavsett anledning, gjorde inte något av det. Och så inledde styrelsen rättsliga förfaranden för att sparka ut dem. I slutändan utarbetade de båda sidorna ett avtal utan att gå till domstol. Paret lämnade sin lägenhet och byggnaden sålde sin enhet inom året.
I ett annat utvisningsfall Wagner arbetade, verkade en invånare handla med droger ur sin lägenhet. Han irriterade också sina grannar med rök och hög musik dygnet runt och påstods till och med ha famlat en kvinnlig invånare när hon gick till honom för att klaga. Men det var inte förrän en kvinna hävdade att hon våldtogs i hans lägenhet (av någon annan än ägaren) som byggnaden flyttade ut.
Det ärendet avgjordes också innan domstolen, vilket, enligt Wagner, är ganska typiskt i hans erfarenhet. När kooperationer tar aktieägare till domstol gör de det i allmänhet enligt det så kallade Pullman-förfarandet, som tar sitt namn från 40 W. 67th Street v. Pullman , ett domstolsbeslut från 2003 som fastställde att kooperationer kunde driva ut hyresgäster för anstötligt beteende.
En instans utvecklas för närvarande i en bostadsbyggnad i Midtown South, där styrelsen kallade till ett nödmöte för att ta itu med en av dess invånares dåliga beteende. Styrelsens advokat gjorde en presentation med förslaget att säga upp aktieägarens äganderätt, få tillbaka lägenheten och återkräva rättsliga avgifter. Med anledning av aktieägarens beteende som allt farligare visade advokaten videofilmer och e-postdokument och spelade en röstmeddelandeinspelning som bevis. Aktieägaren, som var närvarande vid stämman, kunde presentera ett försvar, men mer än 90 procent av aktieägarna röstade för att avvisa.
Och även om samarbetsläran i New York är fylld med berättelser om småklyftor och personlighetskonflikter som degenererar till fullblåsta egendomskrig, sa Dale Degenshein, en samarbets- och andelsadvokat med Stroock, att utvisningar mer typiskt innebär just sådant anstötligt beteende.
Jag känner inte till några styrelser som sitter där och säger, '2W, vi gillar dem inte, vi kommer att gå efter dem', sa Degenshein och talade om utsikterna till co-op board overreach. Personligheter och hur människor hanterar problem med sina grannar kan ha inverkan på inofficiell basis, som det gör med någonting. Och det finns ibland anklagelser om att en styrelseledamot har ett personligt grepp, men du har fortfarande styrdokument som måste följas och andra personer i styrelsen för att fungera som kontroller.
Ändå är varje situation där en liten grupp av dina grannar har ett stort inflytande över ditt öde mogen för en vändning mot det konspiratoriska. Särskilt när något konstigt verkar verkar pågå.
BOND New York-agent Carole Cusani hjälpte nyligen till att ge råd till en vän som oväntat upptäckte att hon sparkades ut ur sin byggnad. Det handlade om kvinnans hund, som för flera år sedan hade bitit en annan bosatt. Hon fick en varning efter den händelsen, men det verkade inte ta, och hunden bet en annan ägare någon gång senare.
Efter det andra knapret sa byggnadens styrelse till kvinnan att hon var tvungen att vidta åtgärder för att bota situationen, sade Cusani. Detta innebar att hunden snutade när de befann sig i allmänna utrymmen och tog den på servicehissen istället för huvudpassagerarhissen.
Och hon skrev ett brev som sa att hon skulle följa det, och hon började snåla hunden och ta den ner i servicehissen, sa Cusani. Men ungefär en månad eller senare fick hon ett blått brev från kooperatörens advokat om att de tjänade henne med ett meddelande om bortvisning.
Brevet undertecknades av styrelsens ordförande och sa att de ville ha henne ut på ungefär tio dagar, sa hon. Hon kunde inte förstå det eftersom hon hade gjort vad de bad henne att göra. Så hon ringde upp mig i fullständig panik.
Cusani och hennes vän kontaktade byggnadens förvaltningsbolag och fick veta att brevet förmodligen hade skickats ut av misstag. Styrelsens president hävdade under tiden att han inte hade någon kunskap om förfarandet, trots att hans underskrift stod på avvisningsmeddelandet, noterade Cusani.
Jag vet inte vad som hände, sa hon. Men under tiden fanns det fem dagar där [hennes vän] var ett vrak.
ÄRmer i somras körde Braganca ett första personskonto av komikern Bill Dawes, som sa att hans samarbete hade utvisat honom för att hyra ut ett rum i sitt hem på Airbnb. Detta, sade Dawes, trots att arrangemanget var lagligt enligt stadens lag om flera bostäder och att han hade slutat hyra ut rummet redan innan samarbetet skickade ett meddelande till honom om att göra det.
Generellt sett är obehöriga underuthyrningar ett bra sätt att bli sparkad ur din samarbetsbyggnad.
Enligt Dawes var omröstningen för att utvisa honom nästan enhällig, där en styrelseledamot sa till honom att han inte visste någonting om fallet utan bara ville ”dra linjen” eftersom han var i färd med att sälja sin enhet.
För vissa öron kan Dawes berättelse låta som ett klassiskt exempel på den fruktade samarbetspolitiken. (Dawes berättade för observatören att han för närvarande överklagar beslutet i bostadsdomstolen.) Och jämfört med, säg, handla med droger och sätta eld, verkar en liten Airbnbs sida-verksamhet oskyldig nog. Men advokat Wagner sa att han inte var förvånad att styrelsen flyttade ut. Korttidsuthyrning i bostadshus är ett säkerhetsproblem, argumenterade han. De har inte ytterligare brandskydd, utgångsskyltar, nödbelysning som hotell gör.
Generellt sett är obehöriga underuthyrningar ett bra sätt att bli sparkad ur din samarbetsbyggnad. Douglas Ellimans Kathy Murray sa att hon känner till flera klienter som har fått brev från sina styrelser efter att ha hyrt ut sina enheter utan att gå igenom rätt process. Det är frestande att ta en genväg med tanke på att det att få godkännande för att hyra ut ett samarbete kan vara nästan lika tråkigt som att få godkännande att köpa.
Du måste skicka skattedeklarationer, kontoutdrag, personliga referensbrev, professionella referensbrev, göra en intervju, allt, sa Murray.
Faktum är att Citi Habitats Jan sa att den bortkastning som hans byggnad har gjort under sin tid på tavlan berodde på ett obehörigt framuthyrning. Ägaren hade flyttat ut och hyrde enheten, men istället för att gå igenom den vanliga ansökningsprocessen skickade han styrelsen ett handskrivet brev som berättade för dem att några familjemedlemmar flyttade in.
Och de ville inte göra en styrelseintervju, och det fanns ingen ansökan, och utan styrelsens godkännande flyttade [människor] in, sa Jan. Vi fick aldrig en chans att [intervjua] dem. Vi visste inte ens om de var familj. Vår misstanke var att de inte var det.
Efter att ägaren åter vägrade att lämna in en ordentlig ansökan, tog byggnaden honom till domstolen och avvisades.
En annan ägare visade sig vara mer utmanande, minns Jan. För flera år sedan installerade en äldre invånare olagligt en tvättmaskin i sitt kök, vilket orsakade ett mögelproblem som förvärrade ett befintligt andningsbesvär hon led av. Hon kom till samarbetet och krävde att de skulle åtgärda mögelproblemet.
Så vi sa, 'OK, ge oss tillgång till lägenheten så att vi kan ta med någon för att ta bort formen', sa Jan. Men rädd för att de skulle hitta tvättmaskinen vägrade hon.
Istället ringde hon staden för att klaga, och staden skickade ut en inspektör för att undersöka situationen. Han hittade formen, men kvinnan gömde på något sätt tvättmaskinen under sitt besök, sa Jan. Så det ifrågasattes aldrig.
Och självklart är det meningen att samarbetet ska hålla lägenheten i gott skick, så vi fick böter [av staden], sa han. Så det var en period på ungefär sex månader till ett år där vi åkte fram och tillbaka, där hon ständigt klagade över mögel men inte gav oss tillgång till lägenheten. Och vi var också övertygade om att vi inte bara skulle ge henne en tom check [för att få jobbet gjort själv].
Situationen löste sig inte förrän kvinnan gick vidare till det stora samarbetet på himlen. Vi fick reda på tvättmaskinen, sa Jan, när vi och hennes familj gick in i hennes lägenhet efter att hon gick bort.
