Köket, med vardagsrummet i bakgrunden, på 117 First Place i Carroll Gardens. (Stefano Ukmar / TOWN) Idealiskt beläget på ett tidlöst och fridfulltträdkantad gata, erbjuder denna radhus från 1930-talet en distinkt plats att ringa hem, cooed listan för 117 First Place, i Carroll Gardens, som debuterade den första veckan i januari. De medföljande bilderna markerade hemmets eleganta trappor, dess trägolv och luftiga tak - alla de eftertraktade kännetecknen för Brownstone Brooklyn, med prislappen som passar. En detalj skulle dock ha överraskat köpare från till och med för några år sedan: Noteringen var endast för de två översta våningarna.
Naturligtvis förväntar sig ingen att köpa två miljoner dollar hel radhus i Carroll Gardens längre. Men i det här fallet räckte det inte ens att säkra dessa två våningar - ett budkrig följde snabbt och fastigheten gick kontrakt på 2,17 miljoner dollar några veckor senare. För att vara rättvis har dessa våningar utsikt över en av de mest eftertraktade gatorna i ett av stadsdelens mest eftertraktade stadsdelar (och ett av dess mest eftertraktade skolområden). De omfattar också tre sovrum, 2,5 bad och en takterrass - en generös bit, om inte riktigt hela radhusidealet, i all sin dubbelsaliga, fackdörrade, formella matsal, vinklade krans. , det överflöd av rymden som omfattar mycket av ett radhus tilltalande i en rymdsvält stad som New York. 117 First Place, där en ny lägenhetförsäljning översteg 2 miljoner dollar. (Stefano Ukmar / TOWN)
Men då är Brooklyn inte längre bara det yttre stadsdelen för manhattaniter som söker mer utrymme, utan en destination i sig, och utrymmet i många stadsdelar har också nått Manhattan-liknande premier och priser. Ändå bibehåller radhusidyllen sin glans - som transaktionen på 117 understryker - oavsett om man faktiskt äger hela byggnaden eller inte.
Det finns många människor som vill bo i en brownstone, men de har inte råd eller vill inte hantera det hela, förklarade Terry Naini, Town Residential, som hade noteringen för 117 First duplex, som hade skillnaden att vara en av de större skivorna runt.
Varje stor lägenhet i en brownstone tenderar att säljas till en premie, sa Naini; förra året sålde hon en lägenhet på 1 900 kvadratmeter till 277 president för 2,4 miljoner dollar. Köpare begär verkligen brownstone-enheter och det finns inte så många större.
Naturligtvis är den nuvarande trenden för samarbete och delning av radhus bara ett eko av den tidigare galen på Manhattan, som njöt av sin storhetstid under 80-talets fastighetsboom, och illustrerade det för all konkurrens från nybyggnation , många köpare föredrog en lägenhet i en nådig brunsten framför en stark låda. Många gör det fortfarande: Ett rymligt samarbete med två sovrum i ett radhus på 13 Gramercy Park South, till exempel, ber för närvarande 4,5 miljoner dollar, vilket inkluderar en eftertraktad nyckel till parken. I Brooklyn, där ny utveckling är knapp och radhusens uppehållskraft illustreras på ett riktigt sätt, är efterfrågan på sådana enheter så hård att de sällan säljer på begäran, än mindre under den.
***
En upptagen, fyrfältig genomfart begränsadvid gator i vinylsidiga arbetarklasshus, är Bushwick Avenue inte precis den lummiga omgivningen som folk ser för sig när de hör orden Brownstone Brooklyn, men det har radhus, och för dem som söker det svårfångade 1 miljon dollar är det på många sätt det hårda stoppet för Brooklyn brownstone-drömmen. Det finns bifogade roddstugor i kvarter som ännu inte är gentrified, men som Corcoran-mäklaren Mark Martov noterade, skulle det vara osannolikt att arbetarnas hem kommer med den exponerade tegelstenen och gammaldags mantelbitar av hans notering vid 1090 Bushwick, än mindre inredningsjalusier eller takmedaljonger. 1090 Bushwick Avenue (Property Shark)
mest exakta väderappen 2018
Och även om 1090 saknar dessa och många andra fantasifulla viktorianska detaljer som köpare kan hitta några kvarter väster, som det inlagda trägolvet i ett radhus på Hancock Street som Martov just sålde, konstaterade han att Bed-Stuy var allvarliga pengar nu.
Och så lät 1090: s ägare, O&B Properties, bygga ombyggnaden till två duplexer på cirka 1000 kvadratmeter, var och en med färska mekaniker och snygga nya kök, som han hade tänkt sälja som lägenheter. När vi besökte var det kontrakt på 1,07 miljoner dollar efter flera budkrig, där köparen valde en mer traditionell väg att hyra ut en enhet och bo i den andra.
Bed-Stuy har blivit väldigt dyrt och jag tror att många kunder känner att de saknade båten genom att inte köpa en brownstone för två år sedan, sa Brooklyn-utvecklaren Avi Tarshish till mig i telefon, varför han sa att han hade knäppt upp dussintals innan priserna steg. Detta är en av de saker som fick mig att för närvarande äga 102 fastigheter i Bed-Stuy, bland dem, ett radhus på Lexington och Bedford som omvandlas till lägenheter.Alla vill äga en brownstone.
Samtidigt, medan en brunsten förblir den heliga gralen, tvingar vissa köpare utsikten att behålla ett helt hus, särskilt de som är vana vid bekvämligheterna i en fullservicebyggnad på Manhattan. Vilket kan vara anledningen till att lägenheter säljer mycket snabbare än enfamiljer, säger Douglas Elliman-mäklare Alex Maroni, som har hanterat ett antal sådana transaktioner, bland annat 420 Franklin, en lägenhet med fyra enheter i Bed-Stuy vars bottenvåning, två -sovrum duplex hämtade 859 000 $ förra sommaren. (Huset i sin helhet såldes för 545 000 $ 2012.)
Till exempel på 181 Park Place, Mr Maronis notering i Prospect Heights, där två av de tre enheterna var i kontrakt nästan innan de kom på marknaden, sa han att han inte ens hade tid att lägga upp bilder. En av enheterna i kontrakt frågar $ 2,75 miljoner; när hela byggnaden, orenoverad, noterades för 2,99 miljoner dollar förra året, fanns det inga tagare.
Faktum är att tanken på att ta på sig ett elegant vrak i ett kvartsområde är inte något som tilltalar Manhattan-transplantationer som det en gång gjorde. De vill inte ha Park Slope för 30 år sedan; de vill ha Park Slope of the Today, den saga-aktiga scenen med körsbärsblommor och barn som går förbi på skotrar, som en mäklare uttryckte det.
*** En interiör vid 420 Franklin Avenue i Bed-Stuy.
När Brooke Safford, en mäklare påCorcoran, listade lägenhet på andra våningen på 76 MacDonough Street, strax öster om Tompkins Avenue i Bed-Stuy förra året, rådde hon ägarna att be om $ 599 000, ett ambitiöst pris för området med tanke på att enheten var lite blyg på 800 kvadrat. fötter och hade bara ett badrum. Men efter att det såldes för 625 000 dollar, eller 810 dollar per kvadratfot, i ett budkrig, barrades hon av samtal från utvecklare som är intresserade av liknande omvandlingar.
För utvecklare är överklagandet av radhuskonvertering enkelt, särskilt i landmärkta stadsdelar där det är svårt att hitta platser för nybyggnation och lokala regler för zonindelning utesluter ändå ofta något högre än ett radhus. (Visa mig mycket i Park Slope där du kan placera en byggnad med tre våningar! Krävde en mäklare när du fick frågan om kvarterets brist på lägenheter. Visa mig det!) 420 Franklin i Bed-Stuy, där förra sommaren en duplex på bottenvåningen såldes för 859 000 dollar.
En mäklare noterade också att de också är perfekta projekt för mindre utvecklare, som kräver större marginaler än vändning av radhus, men som inte har det kapital som behövs för nybyggnation.
Och medan en stor del av Manhattans köpare lustar efter glasiga höghus, åtminstone för närvarande anses Brooklyn's radhuslägenheter vara eller ännu mer önskvärda än nybyggnation. När allt kommer omkring, vem flyttar till Park Slope för att bo på charmlös Fourth Avenue?
Om folk flyttar till Park Slope vill de vara i en brownstone på en trädkantad gata, säger Jody Kriss, en av grundarna av East River Properties, som är känd för att göra sådana omvandlingar, bland dem 364 Union Street i Park Slope och den kommande 432 Tenth Street.
Jag kan sälja en femte vånings walk-up i Park Slope för mer än en offert-offert lyxbyggnad på Fourth Avenue som har ett gym och en dörrvakt, säger Mr. Kriss. Han tillade att låga vanliga avgifter gjorde att sådana enheter också var tilltalande, vilket ger att de vanligtvis är i låga hundratal för grundläggande underhållstjänster snarare än för de låga tusentals i husdjursvänliga dörrbyggnader.
Herr Kriss sa att sådana omvandlingar fungerar bäst för fastigheter som sannolikt inte kommer att locka en pool av köpare som är villiga att spendera 6 miljoner dollar eller mer. När det finns människor som vill spendera mer än fem familjer tillsammans slutar det vara meningsfullt.
Det är därför som sådana omvandlingar oftast krusar över gentrifierande stadsdelar och sjunker när priserna för enfamiljshus börjar toppa 7 miljoner dollar eller 8 miljoner dollar som de har på platser som Brooklyn Heights och Cobble Hill. För att nämna: De flesta radhuskooperativ och lägenheter på Manhattan går tillbaka till 1980- och 1990-talet, då priserna hade stigit tillräckligt högt för att stimulera efterfrågan, men innan de gick så högt att de utesluter splittring som en sund utvecklingsstrategi.
Huruvida priserna i mycket eftertraktade stadsdelar kommer att fortsätta att uppskatta i en så snabb takt är naturligtvis någon gissning, och med mindre byggnader kan saker och ting bli komplicerade: Det kan vara svårt att få finansiering i små lägenheter och kooperationer , med många banker som tvekar att låna ut för fastigheter med endast ett fåtal enheter. Och en dödslående eller svår granne kan stymie ett välbehövligt tak- eller pannreparation, för att inte säga något om potentialen för verkligt bittra debatter om halldekor som är välkänd för många större styrelseledamöter. 364 Union Street, ett East River Properties-projekt i Carroll Gardens som tillgodosåg den lokala efterfrågan på enheter med tre sovrum.
Ändå säger mäklare att efterfrågan på sådana enheter bara sannolikt kommer att öka, även om priserna kanske inte stiger i motsvarande grad. Duplexen på 117 First Place är till exempel knappast ensam om att överträffa 2 miljoner dollar. just denna vecka slog ett 1.555 kvadratmeter tre sovrum på 147 Bergen Street i Boerum Hill marknaden på 2.095 miljoner dollar, eller 1.347 per kvadratmeter. Det kommer förmodligen att hämta det eller mer, även om mäklare säger att när priserna stiger över 2 miljoner dollar, blir poolen mycket mer sällsynt, särskilt för att, med undantag för utvecklare och simfötter, de flesta Brooklyn-hus ska användas som primära bostäder, inte pieds-à-terre av ultra-rika.
De flesta manhattaniter börjar söka efter skolor, men många av dem inser att de har prissatts ur de distrikt där de vill köpa, även när det gäller två sovrum, säger kompassmäklaren Gabriele Sewtz. Och när tre sovrum är så knappa att de börjar slå 1,8 miljoner dollar eller 1,9 miljoner dollar, säger många människor: 'Tja, om jag spenderar så mycket vill jag ha en trädgård, jag vill kunna grilla.'
Mycket av Brooklyns landsmässiga överklagande har ändå bränts under de senaste åren av lån från den trånga ön över floden: De utmärkta offentliga skolorna och Barney's, det överlägsna kaffe och omöjliga att få en reservation-restauranger, så kanske dess invånare kommer att lära sig att anpassa sig till lägenhetsboende - utan tvekan Manhattans mest markerade karakteristiska - också.
Och för dem som inte gör det? De tittar redan bortom de härliga brahminområdena där tak på 12 meter och mahogny råder, till historiskt arbetarklassens enklaver som Windsor Terrace och Kensington, där 1,5 miljoner dollar fortfarande kan köpa ett hus, klädd även om de kan vara i trä, tegel eller - skräck av fasor - vinyl.
