Lite före 22:00 den 25 januari korsade Larry Silverstein, den 69-åriga, rödhåriga fastighetsutvecklaren, East 57th Street nära Madison Avenue när han kördes ned av en Ford sedan 1997. Hans bäcken trasigt, han fördes till New York University Medical Center. Som herr Silverstein senare skulle berätta för sin dotter var olyckan en dålig paus vid värsta möjliga tidpunkt: han var en av tre anbudsgivare som var på väg att vinna ett 99-årigt hyreskontrakt på World Trade Center. Herr Silverstein stod inför en tidsfrist den 31 januari för att lämna in sitt bud till Trade Centers nuvarande ägare, hamnmyndigheten i New York och New Jersey.
De närmaste dagarna stod affärspartners, rådgivare och akolyter i stolar längs korridoren utanför Silverstens sjukhusrum när budets slutliga detaljer utarbetades. Bara fem dagar efter hans borst med döden gjorde Herr Silverstein en trubbig förklaring i New York Post: Vi lustar efter World Trade Center, priset på alla priser.
Få gav Herr Silverstein mycket chans att fullborda det som skulle bli den största fastighetsaffären i New Yorks historia. Av hamnmyndighetens tre finalister var han den mörka hästen, säger Michael Cohen, vd för fastighetsmäklaren GVA Williams. Den konventionella visdomen verkade först bekräftas när buden upphävdes och Vornado Realty Trust blåste bort tävlingen med ett bud på 3,25 miljarder dollar - 600 miljoner dollar mer än herr Silverstein erbjöd.
Det var då herr Silverstein visade varför han genom bommar och byster har behållit sitt rykte som en av stadens smartaste fastighetsminnen. Han borstade sig och fortsatte och höjde sitt bud till bara 30 miljoner dollar mindre än Vornados. Han väntade tyst medan förhandlingarna mellan hamnmyndighetens styrelse och Vornados ordförande, Steven Roth, bröt samman. Sedan gick han in i brottet.
Nu är det herr Silversteins tur, och den här gången går förhandlingarna mycket smidigare, enligt människor som följer processen. När han ombads att kommentera sitt bud, sa Silverstein: Det finns inget som kan jämföras med World Trade Center. Det är unikt i storlek, läge, framträdande och synlighet. Det har varit min dröm. Så sent som i slutet av mars förutspådde många att Silverstein inte skulle kunna stänga affären och att komplexet skulle gå till anbudsgivaren på tredje plats, ett partnerskap mellan Mortimer Zuckermans Boston Properties och Brookfield Financial Properties. Nu är det emellertid ett växande samförstånd att Mr. Silverstein vinner sitt pris.
Återigen har knappast någonting gått som förutspådts hittills i hamnmyndighetens auktion. Även om herr Silversteins personliga stil är att röra och charma, säger människor som har hanterat honom att han kan vara en lika tuff förhandlare som Mr. Roth. Du tror att du är klar, minns en krossad överlevande från en förhandling med honom. Du är aldrig färdig.
Lewis Eisenberg, hamnmyndighetens ordförande, sa att han tvivlade på att affären skulle genomföras den 5 april, nästa planerade möte med myndighetens styrelse. Ändå sa han, allt går bra. Herr Eisenberg har anledning att vara glad: Enligt personer som är involverade i processen har herr Silverstein varit villig att följa villkoren för hyresavtalet som Vornado stred mot. Vornado, ett börsnoterat företag, ville ha ett kortare hyresavtal för att visa mindre skuld på sin balansräkning (inte en fråga för Mr. Silversteins privata företag), och försäkrar också att Vornado inte skulle vara på kroken om, som förväntat, stad stämmer för att få utvecklaren att plocka upp nära 100 miljoner dollar per år i fastighetsskatter på fastigheten.
Herr Silversteins allierade tillskriver den relativa komiteten till hans år av vänskapliga samexistens med hamnmyndigheten, som är hans hyresvärd vid 7 World Trade Center, en kontorsbyggnad han utvecklade i slutet av 1980-talet på hamnmyndighetsmark. När tvillingtornen bombades fredagen den 26 februari 1993, minns den tidigare finansdirektören Barry Weintrob, hamnstyrelsen, erbjöd omedelbart ledigt utrymme i sin byggnad till hamnmyndighetens personal. På måndagen var personalen tillbaka till jobbet, sa han.
Det kan inte heller skada att när Mr. Silverstein sitter vid förhandlingsbordet, ser han några bekanta ansikten på andra sidan - Ben Needell, för en. Mr. Needell, advokat på Skadden, Arps, Slate, Meagher och Flom, är en av de advokater som förhandlar om affären för hamnmyndigheten. Normalt är han herr Silversteins advokat. Allt jag ska berätta för dig är att Larry är en fantastisk kille, sa Needell.
En annan ständig närvaro i förhandlingarna är Tim Ryan, en verkställande direktör vid J.P.Morgan Chase, som har rådgivit hamnmyndigheten om försäljningen. En avdelning av JP Morgan Chase äger också den gamla Equitable Building på 120 Broadway, som Mr. Silverstein förvaltar och har en option att köpa för 200 miljoner dollar.
Herr Silverstein är också en vän till guvernören George Pataki, som utser hälften av myndighetens styrelse och andra albanyrepublikaner. Herr Silverstein gav 15 000 dollar till guvernörens kampanjkommitté i november förra året, precis som budet på Trade Center värmdes upp. Herr Silverstein gav 35 000 dollar till senaten G.O.P. och till majoritetsledaren Joseph Bruno förra året.
En trasslig värld
Sådana relationer är lika med kursen i den incestuösa världen på Manhattans fastigheter. Men i och med att World Trade Center-affären utvecklades samlades det en anmärkningsvärd samling av New Yorks juridiska, utvecklings- och politiska elit. Det finns Mr. Roth, Manhattans största kommersiella hyresvärd; Zuckerman, ägaren av Daily News; John Zuccotti, biträdande borgmästare blev utvecklare, som nu är chef för Brookfield. Howard Milstein, fastighetsmannen (en gång representerad av Mr. Zuccotti), ger råd till hamnmyndighetens styrelse, där Eisenberg, en fastighetsinvesterare, följer styrelseledamoten Peter Kalikow, en utvecklare och en gång ägare av New York Post som också är herr Patakis val att bli ny chef för Metropolitan Transportation Authority. En eller annan av utvecklarna som bjuder på World Trade Center-hyresavtalet använder nästan alla hotshot-fastighetsadvokater i stan. Och hittills har herr Silverstein lyckats övermanövrera dem alla.
Och han fortsätter att manövrera. Som Wall Street Journal rapporterade den 28 mars har Silverstein anställt en partner, fastighetsinvesteraren Lloyd Goldman. En källa nära herr Goldman säger att han kommer att bidra med en betydande del av de cirka 150 miljoner dollar som Silverstein behöver samla in för att säkra finansiering för en 800 miljoner dollar i utbetalning; GMAC lånar ut resten av Silversteins grupp. (Resten av 3,22 miljarder dollar skulle fördelas på 99 års betalningar.)
Mr. Goldman kommer att gå med i Westfield America Inc., en börsnoterad köpcentrumutvecklare som vill ha centrumets underjordiska köpcentrum, som Mr. Silversteins partner i affären. Herr Silverstein sägs trolla efter ännu fler investerare; en fastighetskälla sa att det inte skulle vara förvånande när affären slutligen är klar om Silverstein inte investerar några av sina egna pengar i att köpa World Trade Center.
Återigen ifrågasatte ingen någonsin Herr Silversteins affärsförmåga. Från den tid då hamnmyndigheten släppte sin lista över finalister för Trade Center ansågs han vara en underdog helt enkelt för att han saknade sina konkurrents pengar och organisatoriska kraft. Pengarna han är nära att säkra. Nu är frågan för många: Om han vinner sitt pris, vad gör han med det?
Det finns också frågor om den långsiktiga. Enligt en analys av tidningens Grids komplexa kassaflöde kan den som vinner Trade Center förvänta sig en relativt liten ström av pengar under en tid tills de långsiktiga hyresavtalen är slut. Det betyder att den som köper komplexet kommer att vara i den i flera år innan han ser vinst.
Riskfaktor
Men herr Silverstein har aldrig varit fruktansvärt avskräckt av risken. Han började på 1950-talet, precis från New York University och arbetade för sin fars mäklarföretag. De reala pengarna, insåg han snart, var att äga byggnader och inte hyra dem.
Han gick på N.Y.U.s lagskola på natten, där han blev vän med en annan ung komer, Bernie Mendik. Herr Silverstein tog med sig sin vän i familjeföretaget, presenterade honom för sin syster och snart gick Mendik in i familjen.
De köpte en byggnad på 305 East 47th Street från de legendariska partnerna Harry Helmsley och Larry Wien. Herr Silverstein och Mendik kom för att modellera sig efter Helmsley och Wien och studerade och imiterade hur de använde pooler av många små investerare för att finansiera stora inköp.
Affären var bra, men i slutet av 1970-talet skilde sig Mendik och Silversteins syster, och Mr. Silverstein och Mendik delade sig snart upp. De anställde en annan ung utvecklare och gjorde bara sitt namn, Jerry Speyer, för att dela upp tillgångarna.
På 1980-talet bildade Herr Speyer, Herr Mendik och Silverstein kärnan i en grupp utvecklare som skulle köpa och bygga kontor för att rymma Koch-eran. De var starkt konkurrenskraftiga och försökte var och en toppa varandra med allt mer ambitiösa erbjudanden. Pengarna var inte riktigt poängen, sa Mendik till Tom Schachtman, författare till Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York. Det var bara ett sätt att hålla poäng.
Herr Silverstein gjorde mycket under 1980-talets högkonjunktur. Han ägde 13 byggnader, som bestod av 10 miljoner kvadratmeter Manhattan-kontor; han slog ett lukrativt finansiellt partnerskap med J.P. Morgan; och han underhöll sin båt och blev tillsammans med sin fru Klara en produktiv insamling av judiska välgörenhetsorganisationer. Genom det hela behöll Silverstein en hög offentlig profil och var ordförande i New York Real Estate Board i flera år och hjälpte till att omvandla organisationen från en lugn nätverksgrupp till en politisk kraft. Och han hjälpte till att skaffa ett nytt fastighetsinstitut vid New York University. Herr Silverstein undervisar en kurs där varje termin; hans föreläsningar är alltid bara stående.
Det är socratiskt, säger Ken Patton, en före detta ordförande för fastighetsnämnden, som innehar institutets ordförande Larry och Klara Silverstein. I en typisk föreläsning, sade han, kommer Silverstein att presentera ett besvär - ett svårt hyresavtal eller en klibbig zoneringssituation - och be studenterna arbeta sig ut ur det.
Herr Silverstein har tvingats arbeta själv ur sin egen del av verkliga sylt. 1981 tillkännagav han ett ambitiöst spel för att bygga 7 World Trade Center, ett kontorstorn på två miljoner kvadratmeter på Vesey Street, mellan West Broadway och Washington Street, utan att en hyresgäst uppstod för att hyra byggnaden. 1986 avslöjades hyresgästens identitet i en helsides tidningsannons som avbildade den lilla herr Silverstein som en fotbollsspelare som passerade in i slutzonen. Det var också en stor - investeringsbanken Drexel Burnham Lambert.
Men herr Silversteins tur förändrades när Drexel kollapsade under en massa skandaler och osäkra fordringar. Seven World Trade Center lämnades nästan 90 procent ledigt. Herr Silverstein hittade så småningom ett annat mäklarföretag, Salomon Brothers, för att hyra ut utrymmet, men var tvungen att betala så mycket för att bygga om byggnaden att pensionsfonden som ägde inteckningen slogs för extra pengar i utbyte mot en stor del av hans vinster .
Cashcrunchen drabbade snart också andra delar av hans innehav. Ett köpcentrum på 34th Street övergavs. En bostadsutveckling på 42nd Street och 12th Avenue sattes i beredskap och ägandet av 120 Broadway överlämnades till hans långivare, J.P.Morgan. Eftersom Mr. Silversteins företag ägs privat, vet ingen utanför det med säkerhet hur illa han skadades. Men fastighetskällor säger att Silverstein tvingades överlåta många av sina byggnader till sina långivare och stanna kvar för att hantera dem.
År 1998 var dock Mr. Silverstein tillbaka i förvärvsspelet. Han köpte en kontorsbyggnad på Broadway 140 från Leona Helmsley. Det västvästra 42nd Street-projektet, som hade försvunnit i flera år, blev äntligen klart.
Under tiden började herr Silverstein sköta en son, Roger, och en dotter, Lisa, för att ta över företaget en dag. Ms Silverstein var nyligen föremål för en lång historia om New York Times om utvecklardöttrar, där hon först berättade historien om herr Silversteins bilolycka. Kommer jag att ta mer ansvar från honom? Ja, sa hon.
Icke desto mindre säger människor som har sett honom att herr Silverstein fortfarande prickar och återhämtar sig bra efter sin olycka. Larry är ung 69 år, säger James Kuhn, chef för fastighetsmäklaren Newmark and Company.
Under det senaste decenniet såg Silverstein på hur Speyer köpte Rockefeller Center och Chrysler Building, och hur Mendik sålde sitt företag för 656 miljoner dollar - till, ironiskt nog, Steve Roth.
Nu är det hans tur. Om Larry får det, sa en man som känner både herr Silverstein och herr Mendik om World Trade Center-affären, Bernie kommer inte att kunna se i spegeln.
