En ritning för kompromiss: Fixa Atlantic City

City of Atlantic Citys öde hänger i ballasten, och det verkar som om politiska ledare kantar någonsin så lite för att erkänna att ingen intresserar sig genom att gräva i klackarna. När vi går framåt verkar det som om det finns utrymme för kompromisser, och både statssenatens president Stephen Sweeney och statens församlingsordförande Vincent Prieto kan vara hjältarna som räddar Atlantic City med lite ge och ta. Regeringen Chris Christie kan också komma ur en Atlantic City-kompromiss med en politisk vinst, och kanske till och med ett arv att skryta med.

Vad som krävs nu är att alla tre inser att deras vinst kan uppväga vad de har att ge tillbaka. Vad de alla behöver känna igen är att de alla behöver låta de andra rädda ansiktet. Och idealisten i mig tror att var och en kan hjälpa City of Atlantic City, hennes invånare och den bredare södra Jersey-regionen med bara lite politisk vilja. Som någon som växte upp två mil längs vägen från Atlantic City, sålde saltvattentaffy som ett deltidsjobb på Boardwalk i gymnasiet och betalade mig igenom dåvarande Stockton State College hälsningsbussar fulla av slotspelande äldre medborgare och slingar cocktails på hoppfulla baccarat-spelare, jag ber dem att snälla försöka hitta ett sätt. Detta är en liten politisk fråga som de kommer att ta itu med i sin karriär, men i deras händer vilar öden på så många människors ekonomiska försörjning. Dessa människor är inte politiker - de är bilbetjänare och detaljhandlare, blackjack-återförsäljare och studenter som slingrar cocktails. Det är människor som försöker försörja sig och försörja sina familjer inför en drastiskt föränderlig spelaffärsmodell.

Det finns två planer: statlig övertagande av Atlantic City, som föreslagits av Sweeney, stöds av regeringen Chris Christie men hånas av stadsledare och många i hela South Jersey. Planen tar i huvudsak bort mest kontroll från kommunen och ger den makten till det statliga avdelningen för samhällsfrågor, och en nyligen meddelad kompromiss skulle försena genomförandet av planen fram till efter sommarsäsongen om staden uppfyllde vissa kriterier. De alternativ , en proposition sponsrad av Prieto fastställer en serie riktmärken där kommunal makt minskar och statlig kontroll ökar om staden inte når de angivna ekonomiska målen. Prieto-räkningen ger också en casinobetalning i stället för skatter (PILOT) -program, där kasinon skulle ge 120 miljoner dollar totalt till staden för skatteåret 2016 och skulle fortsätta i 10 år baserat på spelintäkter och inflationstakten. PILOTER skyddar staden från effekten av omprövningar som domstolen beslutat om de åtta kasinon som är öppna.

En nyckelfråga som statsledare måste överväga: enligt Sweeneys föreslagna kompromissåtgärd skulle staten besluta om att ta över på grundval av villkoret att staden för att skapa en budget där utgifter per capita inte överstiger 3500 $ per invånare. Om staden misslyckas skulle den ursprungliga övertagningsplanen träda i kraft. Problemet med den planen är att den inte känner igen den unika situationen för en semesterort som är hem för 39 000 invånare, men varje dag kan hitta ett tillägg på 50 000 människor på sina stränder och ytterligare 50 000 i sina kasinon, restauranger och butiker . Och så likställer statstjänstemän Atlantic Citys servicebördor till platser som Winslow och Monroe, Teaneck och Marlboro. När sades 130 000 människor senast in i Winslow en sommarlördag? Eller deltog 50 000 i en konsert i Monroe? Och folket som kommer till Atlantic City - dagen invånarna behöver stadstjänster: polisskydd, livvakter, ambulanser, infrastruktur, toaletter, underhåll och så vidare. Och så måste staten erkänna att även om det finns allvarliga problem med Atlantic Citys ekonomi är det otydligt att mäta stadens utgifter genom att jämföra med platser som Patterson eller Jersey City.

Ett enkelt exempel: I genomsnitt gör EMS i Atlantic City cirka 20 000 körningar per år. Med tanke på befolkningen per capita skulle hälften av stadens invånare ringa ambulans varje år. Nu gillar de att festa i Atlantic City, men intuitivt vet vi att det inte är vettigt, och därför bör Atlantic City inte hållas på samma standard som andra kommuner med lika många permanenta invånare. Och så måste staten tänka bredare på hur man tvingar Atlantic City att ordna sitt finanshus - en tio procents minskning av utgifterna eller någon annan formel.

Statsledare måste också erkänna att det inte saknas politisk vilja att lösa detta problem. Borgmästare Don Guardian, vald 2014, har försökt balansera skyddet för sina väljares intressen med de hårda finanspolitiska verkligheter som staden står inför. Och han har gjort det i ett begränsat sammanhang: kontroversiella pensioner för livräddare? Statens mandat. Rumsskatt? Statskontrollerad. Lyxskatt? Statskontrollerad. Parkeringsskatt? Statskontrollerad. Staten samlade in 60 miljoner dollar i skatter och avgifter från Atlantic City-besökare och hindrar staden från att höja någon av dessa skatter om den väljer. Staden måste befrias från många av de begränsningar som begränsar både dess förmåga att minska utgifterna och öka intäkterna om staten vill att den ska bli lösbar.

Stadens finanspolitiska nödsituation har återigen inneburit att det finns regering genom kris. Men detta innebär också att staden och staten måste gå tillbaka och titta på hur stadens framtid ska se ut för Atlantic City efter spelet. Och till skillnad från tidigare undersökningar måste den här omfatta viktiga intressenter, inklusive medborgare, folkvalda, företagsledare, turismsexperter och statliga ekonomiska utvecklingschefer.

Det finns tre viktiga snubblar för att kompromissa. Men det finns tillräckligt på bordet för att alla ska kunna åka hem en vinnare:

För båda att kompromissa: kollektiva förhandlingar. Sweeneys mål om 3500 dollar per capita-utgift är orealistiskt, men det är också orealistiskt att tro att kollektivavtalen inte kommer att ligga på bordet. Varje kompromiss måste inkludera fackföreningar, kasinon, borgenärer och andra intressenter, och det måste inkludera en kompromiss. Men pinnen måste vara en realistisk, uppnåelig.

För Sweeney att kompromissa med: Vatten. Försäljningen av offentliga tillgångar är en viktig del av statens övertagande. Som det är nu äger staden, under överinseende av kommunala energimyndigheten, stadens vattenförsörjning. Den statliga övertagandeåtgärden som sponsras av Sweeney innehåller en bestämmelse som gör det möjligt för statscheferna att sälja bort denna offentliga tillgång. Detta är en viktig kompromiss eftersom Phil Norcross, bror till Sweeneys välgörare och södra Jersey kraftmäklare George, är en lobbyist för American Water, som har uttryckt intresse för att köpa stadens vattenförsörjning. Det är förståeligt att Atlantic City borgmästare Don Guardian och andra lokala ledare strider mot denna del av planen. Problemet med att sälja den här tillgången är dubbelt så stor: den representerar en engångsintäktsaffär, medan det att hålla vattnet fungerar som en stadstillgång innebär att staden, som hanteras korrekt, kan använda vattenförsörjningen som en inkomstgenerator. För det andra är politiker i staden och i statens lagstiftare oroade över privatiseringens nettoeffekt när det gäller kostnader för stadens invånare: privatisering kommer att resultera i en räntehöjning, om inte nu så småningom. Och det här är en stad vars invånare inte har råd med en ökning. Sweeney måste kompromissa i den här frågan och låta den vara en del av incitamentspaketet i Prietos räkning, vilket skulle innebära att försäljningen av Waterworks inte skulle vara på bordet om inte Atlantic City misslyckades med att uppfylla sitt första års riktmärke, och då skulle oberoende revisor få slutlig myndighet över varje försäljning, sammanslagning eller privatisering av stadens vattenmyndighet.

För att Prieto ska kompromissa med: Enligt den statliga övertagandeåtgärden skulle den statligt utsedda direktören ha befogenhet att lägga veto mot protokollet från det styrande organet i kommunen som behöver stabilisering och återhämtning, alla styrelser, utskott eller avdelningar i kommunen behov av stabilisering och återhämtning, och alla oberoende styrelser eller myndigheter i kommunen som behöver stabilisering och återhämtning, inklusive, men inte begränsat till, bostadsmyndigheten, parkeringsmyndigheten, ombyggnadsmyndigheten, planeringsnämnden och områdesjusteringsnämnden. Nyckeln här är att Sweeney och Christie vill styra processen för ombyggnad, och Prieto måste ge dem den makten. Det kan vara ett gentlemanavtal bakom stängda dörrar, men om Prieto vill ha rörelse om kollektiva förhandlingar och vatten kommer han att behöva ge utvecklingen.

Medan Atlantic City har gått sönder har vissa framsynta själar - många av dem vänner till George Norcross - insett den potentiella möjligheten och har plockat ihop stora bitar av utvecklingsfastigheter med tanke på stora investeringar. I utbyte mot breddgraden för kollektiva förhandlingar och förhindra privatisering av vatten bör Prieto stödja en stark formel för statligt stöd för ombyggnad för utvecklare med nära band till Norcross-maskinen - uppmuntrande användningen av Casino Reinvestment Development Authority (CRDA) och staten Economic Development Myndighetspengar och borgmästare Guardian och stadsfullmäktige bör också hoppa ombord. Utveckling betyder jobb och utveckling betyder skatteintäkter, och om utveckling betalar stadens räkningar och gör Norcross och Christies vänner rikare, så var det.

Och Sweeney bör se detta som den enorma politiska möjlighet som det är, eftersom det finns flera utvecklare som har gjort eller gör stora investeringar i staden. Belöningen för dessa investeringar kommer att bli betydande och Sweeney kommer säkert att belönas snyggt i form av kampanjdonationer för hans förespråkande för dessa utvecklare. Guvernören Christie kan vara säker på att hans allierade också kommer att belönas.

Vid bordet finns en mängd intressen:

• Joseph Jingoli –Jingolis betydande portfölj indikerar förhållande till Norcross: Jingoli bygger Cooper Norcross Academy på $ 35 miljoner i Camden, Cooper Medical School of Rowan University (i Sweeneys distrikt, som Norcross var med om att skapa), och Rowan College of Business, tillsammans med många andra projekt. Jingoli har ett varierat utbud av både offentliga och privata utvecklingsprojekt och borde få en plats vid bordet framåt.

• Omar Boraie - Boraies utveckling av lyxlägenheter i New Brunswick, The Aspire, fick 4,8 miljoner dollar i Sandy Relief Funds, 60 miljoner dollar i subventionerade statliga lån, 21 miljoner dollar i skattelättnader. Utvecklaren av Middlesex County har investerat hundratusentals dollar i politiska bidrag under de senaste decennierna, inklusive tusentals till Christies presidentkampanj - och har sett att dessa investeringar lönar sig. Atlantic City kommer inte att vara annorlunda. Boraie har säkrat ett lån på 15 miljoner dollar från CRDA för att finansiera The Beach at South Inlet, ett lyxigt lägenhetskomplex på 71 miljoner dollar med 250 enheter, vid norra spetsen av Boardwalk nära den nedlagda Revel.

• Jack Morris - fastighetsmagnaten i Middlesex County som är en spelare över hela världen inom multifamilj och detaljhandel. Morris M & M Development har exklusiva portföljer i Camden och Newark; hans Edgewater Properties utvecklar kommersiell, lyxuthyrning och privat bostadsutveckling, särskilt i södra och centrala New Jersey. Hans relation med Norcross sträcker sig mer än ett decennium när hans företag valdes för ombyggnaden av Garden State Park-banan i Cherry Hill.

• Jon Hanson - denna allierade av regering Christie's är Hampshire Real Estate var ordförande för Hanson Commission, Christie färdplan i hanteringen av Atlantic City. Hans är också hjärnan bakom Atlantic City Development Corporation, eller ACDevCo, den oberoende icke-vinstdrivande organisationen som bygger ett $ 200 miljoner Atlantic City-campus för Stockton University för att öppna hösten 2018. Stockton Universitys Atlantic City-campus lovar att vara hörnstenen i revitaliseringsinsatser i Atlantic City.

• George Norcross - även om det vanligtvis inte betraktas som en fastighetsutvecklare, rapporterar efter ett möte mellan Norcross och Atlantic County Executive Dennis Levinson att Norcross överväger att investera i Atlantic City.

• Glenn Straub - en fastighetsutvecklare i Florida, betalade 82 miljoner dollar för det nedlagda Revel-kasinot, som kostat 2,4 miljarder dollar att bygga. Straub har sagt att han kommer att investera ytterligare 500 miljoner dollar i ett varierat utbud av fritidsanläggningar, inklusive vattenparker, repbanor, dressyr och hästhoppning, en skidåkning och halvpipa, en internationell konstmässa och ett nytt kongresscenter. Straub är till synes en ensam varg, inte kopplad till någon av de stora politiska aktörerna men är ändå viktig för stadens framtid.

Verkligheten är att alla dessa utvecklare (rädda Straub) är politiskt kopplade och de politiker som förespråkar dem (Norcross och Christie) kommer att dra nytta. Det är, som de säger, kostnaden för att göra affärer. Men det är stadens bästa att Norcross och Christies utvecklare får det stöd de behöver.

En av de utvecklingsbara tomter som snart kommer att vara tillgängliga är Bader-fältet, en önskvärd bit av vattenfasad längs Albany Avenue Causeway. Att göra Bader Field till en utvecklingsbar webbplats kommer att kosta cirka 100 miljoner dollar till. Sweeney och Prieto bör samarbeta med CRDA och staten Economic Development Authority för att hjälpa den eventuella köparen. Området är moget med möjlighet: det kan hysa en småbåtshamn, en butik / hotellutrymme av typen Inner Harbor, lyxiga lägenheter eller allt ovanstående. Dessutom bör en del av landet, inklusive de idrottsanläggningar som det för närvarande rymmer - Atlantic City Surf Baseball-fält och en ishall - reserveras av staten och staden för användning av Stockton University som kommer att utveckla en stats- modern satellitcampus bara några kvarter bort. Samarbetet i denna offentlig-privata utveckling kan innebära en publik publik för restauranger, detaljhandel och fritidsaktiviteter.

Brigid Callahan Harrison är professor i statsvetenskap och juridik vid Montclair State University, där hon undervisar i amerikanska myndigheter. En frekvent kommentator om statlig och nationell politik, hon är författare till fem böcker om amerikansk politik. Gilla henne på Facebook på Brigid Callahan Harrison. Följ henne på Twitter @BriCalHar.